전세, 월세 임대차 계약시 강행규정, 임의규정 활용하기
전세 월세 계약체결을 하는 과정 중에 임대인은 무리하게 특약을 요구하는 경우가 많이 있습니다. 이로 인해 어쩔 수 없이 임차인은 어쩔 수 없이 임대인이 요구하는 특약을 작성하고 그 특약을 그대로 지켜야 하는 것으로 아는 경우도 많이 있습니다. 오늘은 이러한 내용을 알려주는 강행규정과 임의규정에 대한 내용을 알아가는 시간을 갖도록 하겠습니다.
1. 강행규정과 임의규정이란?
<1> 강행규정이란 법률행위를 하는 당사자의 의사와 상관없이 강제적으로 적용되는 규정을 의미합니다. 주로 사회에서 통용되는 선량한 풍속이나 기타 사회질서유지와 관련된 내용이 그 주를 이루고 있습니다. 반대로 임의규정이란 당사자의 합의나 의사에 따라 법을 적용하거나 배제 또는 변경할 수 있는 규정을 의미합니다.
<2> 강행법규로 적용되는 법률에는 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 근로기준법 등 사회적인 약자나 공동의 사회질서를 유지 하기 위한 법에는 강행법규가 많이 있습니다. 반대로 민법의 다수규정이나 상법 등 대등한 당사자를 전제로 하는 규정에는 임의규정이 있습니다.
<3> 예를 들어 돈을 빌리는 소비대차의 경우 양 당사자는 시기를 임의대로 적용할 수 있고 특정한 일방 당사자에게 일방적으로 해지권을 부여할 수도 있으며, 다양한 합의조건을 상정할 수 있습니다. 하지만 돈을 갚지 못할 경우 비윤리적 조건을 부가하거나, 너무 과도한 이자를 붙이는 등은 다양한 민법 규정과 특별법에 의해 무효가 될 수 있습니다.
2. 주택임대차보호법상 강행규정? / 임의규정? / 편면적 강행규정?
<1> 주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정이 다수 존재하고 있습니다. 따라서 주택임대차보호법상 규정은 대부분 강행규정이라 할 수 있습니다. 하지만 강행규정 중에 일방에게 유리한 경우에는 유효한 임의규정적 성격을 가지는 편면적 강행규정입니다. 즉 임차인에게 유리한 경우에는 양 당사자의 합의가 주택임대차보호법상 규정보다 먼저 적용되는 것입니다.
<2> 예를 들어 주택임대차보호법 제4조에서는 임대차 기간을 2년 미만으로 하는 경우에는 2년으로 한다라고 규정하고 있습니다. 따라서 양 당사자인 임대인과 임차인이 합의로 1년으로 정한다고 하더라도 합의는 효력이 없고, 기간은 2년으로 정해집니다. 그런데 만약 임차인이 원래 합의한 임대차기간을 1년이라고 주장하면서 보증금을 임대인에게 요구하는 경우에는 1년이 지나면 임대차기간이 종료하게 됩니다.
<3> 또한 주택임대차보호법에서는 임차인에게 임대차 기간동안 1번의 갱신요구권을 보장하고 있습니다. 그런데 임차인이 2년이 지나고 갱신을 요구할 수 없다고 특약을 양 당사자가 합의한다고 하더라도 임차인은 이를 무시하고 임대인에게 요구할 수 있습니다. 또한 대항력과 우선변제권에 대한 내용 역시 강행규정이어서 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다고 할 수 있습니다. 마찬가지로 차임증가 역시 5% 이상 가능하도록 하는 특약 역시 임차인에게 불리한 규정으로서 효력을 갖지 못하는 특약이라고 할 수 있습니다.
3. 전세, 월세 임대차계약 임의규정은?
<1> 양 당사자의 합의가 효력을 가지는 임의규정의 대표적인 내용으로 필요비와 유익비상환청구권과 관련된 내용입니다. 이는 주로 원상회복 시 적용되는 규정입니다.
- 민법 제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에는 한하여 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여 할 수 있다.
<2> 예를 들어 샷시를 설치하거나 고급스러운 인테리어를 임차인이 한 경우 유익비 또는 필요비를 청구할 수 있습니다. 하지만 임대차계약당시 당사자의 합의로 이 권리를 포기할 수 있습니다. 예를 들어 무슨일이 있더라도 원상회복을 하여야 한다는 특약을 포함하여 임차인의 이러한 권리를 포기 시는 것은 특약으로서 효력을 가집니다.
<3> 또한 중개수수료 역시 임대차계약 도중 임차인이 해지하는 경우에는 임차인이 그 다음의 임대차계약의 임대인 중개수수료를 부담하기로 하는 특약 역시 임의규정 중에 하나라고 할 수 있습니다.따라서 합의한 경우 유효한 특약이라 할 수 있습니다. 또한 애견금지, 흡연금지 등 다양한 내용의 특약을 정할 수 있으며, 이를 위반 시 계약해지가 가능하도록 특약사항도 가능합니다.