상가임대차계약서 및 특약사항 작성시 유의할 점은 무엇?

사업을 시작하면서 가장 먼저 하는 일은 내가 원하는 위치의 장소의 임대차계약서를 체결하는 일입니다. 어느 위치에서, 어느 평수의 사업장이냐에 따라 사업의 성공여부가 달려 있다고 해도 과언이 아니기 때문입니다. 이렇게 중요한 계약서를 작성하면서 꼼꼼히 따져야 하는 사항을 넘기기 십상인데 오늘은 이와 관련한 포스팅을 이어가고자 합니다. 

1. 상가임대차계약을 하기 전 확인해야 하는 서류 및 내용

(1) 가장 먼저 확인해야 하는 서류는 부동산 등기사항 전부 증명서(인터넷 등기소)입니다. 우선 임대차계약서의 임대인과 건물 및 토지의 소유자가 동일인인지 확인해야 합니다. 또한 등기부등본에 근저당권, 가압류, 압류, 가등기 등 자신보다 어는 권리자가 선순위 권리지가 있는지 확인할 필요가 있습니다. 상가주택 상가의 경우에는 자신보다 앞서고 있는 다가구주택의 개수도 확인할 팔요가 있습니다. 일반적으로 근저당은 채무액의 120~130%로 설정되어 있어서 어느 정도 근저당이 있는지도 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

(2) 토지대장, 건물장대장(정부 24)을 통해 목적물의 지번, 내가 임대하려는 상가의 면적 및 층수, 주차장대수 등을 다양하게 확인해 보아야 합니다. 특히 건축물대장상에 불법건축물인지도 꼭 챙겨보아야 합니다. 토지대장과 건축물대장이 동일인인지도 당연히 체크해야 하는 부분입니다. 또한 자신이 하고자 하는 영업이 당해 건물에서 가능하지 용도지역과 용도구역 등을 통해 확인해야 합니다.

 

(3) 최근 중요하게 체크해야 하는 사항 중 하나가 국세 완납 증명서(홈텍스), 지방세 완납 증명서(정부 24)입니다.  최근 전세사기나 경매가 진행되는 경우가 많아서 등기부상 권리보다 선순위로 배당받는 체납된 임대인의 국세와 지방세가 얼마나 있는지도 확인해 볼 필요가 반드시 있습니다. 보증금 1000만 원 초과하는 임대차 계약은 임대인 동의 없이 열람이 가능하도록 되어 있습니다. 물론 소액임차인의 경우는 이러한 국세나 지방세보다 선순위이므로 열람할 필요가 적다고 할 수 있습니다. 

 

2. 임대인 측에서 확인해야 하는 특약하는 사항

(1) 임대인이 제일 관심을 가지는 내용은 월세지체입니다. 상가임대차법에서는 3기의 지체액이 발생하면 해지할 수 있다고 규정하고 있지만 현실적으로 임차인을 내보내기 위해서는 많은 시간과 돈이 필요할 수 있습니다. 따라서 미리 공증이나 화해조서를 작성하여 만약 3기 이상의 지체가 있을 경우 바로 집행할 수 있도록 하는 것도 고려할 수 있습니다.

 

(2) 임차계약 중 발생하는 주요 구조물의 하자 보수는 임대인이 진행하지만 전용면적의 내부시설 중 인테리어 설치시 발생한 하자나 영업행위 중에 발생한 하자는 임차인 부담으로 진행하도록 합니다.

 

(3) 특별하게 업종을 정하는 경우 업종 이외의 다른 업종으로 변경하는 경우에는 임대인의 동의를 요구하도록 할 수 있습니다.

 

(4) 권리금을 동반한 영업양도가 임차인 사이에 이루어진 경우, 원상회복은 처음 상태 즉 전임차인 기준으로 이루도록 특약을 정합니다. 원상회복의 구체적 범위를 정하여 진행하도록 합니다. 

 

(5) 하자보수를 진행하는 동안 임차인은 적극적으로 협조하고 임차인의 미협조로 인하여 발생한 하자로 계약 목적을 달성할 수 없으면 손해배상과 함께 계약을 해지하도록 합니다. 

 

(6) 임대인이 일반과세사업자인 경우 월차임에 대한 부가가치세는 별도인지 포함인지 반드시 표시하도록 합니다.

 

3.  임차인 측에서 확인해야 하는 특약사항

(1) 권리금과 함께 영업양도양수가 이루어진 경우 기존 임차인이 사업자등록과 영업허가증을 폐쇄하였는지 반드시 확인하도록 합니다. 영업에 관한 사항은 임차인이 전적으로 책임지고, 임대인의 적극적 협조를 요구합니다.

 

(2) 임차인이 대항력과 우선변제력 등의 요건을 갖추기 전까지 임대인은 상가 건물에 대하여 저당권 등의 일체의 추가적인 권리를 설정하지 않도록 합니다. 상가 건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력이 생기기 때문입니다. 

 

(3) 렌탈프리기간(월세면제기간)에 대한 명확한 날짜를 특약에 적시하여 혹시 생기는 분쟁을 예방하도록 합니다. 

 

(4) 임차인은 특히 영업신고와 영업과 관련된 모든 사항을 책임지며, 위 상가에 영업제한이 있어 영업신고가 불가능하다면 위약금 없이 계약을 해지할 수 있도록 설정합니다. 이때 임대인은 임차인에게 받은 계약금 또는 보증금 전액을 즉시 돌려주도록 합니다.

 

(5) 임대인은 일반관리비와 세제 공과금을 임차인의 보증금 잔금지급일 전까지 정산하고 납부하도록 합니다. 기존임차인이 있다면 기존임차인이 부담하도록 한 다양한 부과금, 제재금은 잔금지급일 전까지 해결하도록 합니다.

 

(6) 만약 특수업종에 독점을 보장하는 경우 이 보장이 지켜지지 않는 경우를 대비한 손해배상금액과 즉시 해지를 할 수 있도록 합니다.

 

(7) 장기수선 충당금은 임대차 기간 중에 임차인이 납부하고 계약 종료 후 퇴거할 때 임대인이 임차인에게 반환하기로 합니다.