요즘은 역전세난의 임차권등기명령 신청건수가 5000 건수가 벌써 역대 최고를 기록하고 있다고 합니다. 이 경우 주택의 전세권자나 상가의 경우 임차권자 같은 경우, 자신의 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있을 것인지, 또는 직접 낙찰을 받을 것인지에 대해 많이 궁금할 수 있습니다. 오늘은 이와 관련된 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.
1. 경매진행 시 임차인의 보증금회수방법
(1) 임차인은 자신이 임차하고 있는 건물에 경매가 진행되고 있는 경우에 자신의 보증금을 어떻게 회수할지가 최대의 관심사가 아닐 수 없습니다. 여기에는 두 가지 방법이 있습니다. 첫째로 기존의 임대차를 계속 이어가지 않고 매각대금 즉 낙찰대금에서 자신의 보증금을 회수하는 방법, 둘째로 기존의 임대차 계약관계를 지속하여 매수인 즉 낙찰자에게 보증금을 회수하는 방법이 있습니다. 물론 경우에 따라서 임차인은 자신의 보증금 전액을 회수할 수 없는 경우도 생기기도 합니다.
(2) 진행되는 경매절차에서 자신의 보증금액수를 배당해 달라고 하는 요구를 하기 위해서는 몇 가지 요건이 있습니다. 기본적으로 대항요건을 갖추고 있어야 합니다. 기본적으로 대항요건이 있어야 합니다. 주택의 경우에는 주민등록이전과 점유(직접거주)가 있어야 하며, 상가의 경우에는 사업자등록과 점유가 있어야 합니다. 또한 임대차계약서에 확정일자를 받어야 하며, 법원이 지정한 배당요구종기일까지 배당요구 신청을 해야 합니다. 이 경우 임차인은 자신의 순위에 따라 보증금을 배당받을 수 있습니다.
(3) 다음 방법으로 임차인은 낙찰자(매수인)에게 계약기간 완료 후 보증금의 반환을 청구하는 방법이 있습니다. 이 방법을 사용하기 위해서는 우선 임차인은 위에서 언급한 대항요건을 갖추고 있어야 하며, 대항요건이 근저당, 가압류, 담보가등기 등 소위 말소기준권리보다 우선 앞서는 권리여야 합니다. 등기부상 근저당, 가압류, 담보가등기 보다 주민등록이전이 앞서고 있어야 합니다. 이러한 요건들이 있으며 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있습니다.
2. 전세권자가 배당요구를 하지 않고 낙찰?
(1) 요즘 같은 고금리, 고물가, 불황의 시대에는 경매가 진행되는 경우에도 초기 감정가대로 낙찰이 이루어지는 경우가 드물고 감정가 역시 시세를 그대로 반영하기 쉽지 않은 경우가 있습니다. 그래서 임차인이 직접 낙찰받는 경우를 생각해 보기도 합니다. 그렇다면 선순위의 전세권자가 해당 경매 물건을 낙찰받아 소유권을 얻고 싶을 때는 어떤 방법이 취해야 할까요?
(2) 선순위 전세권자는 반드시 배당을 욕구해야 합니다. 배당요구를 해야 전세권자가 낙찰받은 경우 매각 대금의 전부를 납부하지 않고 전세권자의 보증금과 낙찰대금의 상계를 통해 매각대금에서 보증금 뺀 차액만큼만 납부할 수 있기 때문입니다. 참고로 전세권자가 배당요구를 했는데 만약 전세금보다 낙찰대금이 미치지 못하고 만약 제3자가 인수한다고 하면 미수전세금에 대해서 제3자에게 인수되지 못한다는 사실을 추가로 알면 좋습니다. 하지만 선순위 임차권이 있다면 제3자 낙찰자에게 미수전세금에 받을 때까지 임대차를 주장할 수 있습니다.
(3) 그런데 문제는 전세권자가 배당요구를 하지 않고 본인이 직접 낙찰받으면 어떻게 될까요? 최선순위 임차권이나 전세권은 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 경매절차에서 배당을 받을 수 없습니다. 이 경우 그 임차권이나 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 그 부담이 매수인에게 넘어갑니다.
(4) 그렇다면 자신의 보증금은 어떻게 될까요? 대법원 판례에서는 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 대금을 납부함으로써 임차 주택의 소유권을 취득한 때에는, 그 주택 임차인은 임대인의 지위를 승계하는 결과, 그 임대차 계약에 기한 채권이 혼동으로 인해 소멸하게 된다고 합니다. ( 97다 28650) 이 경우 전세권자 임차권자는 매각 대금 전부를 내야 합니다. 즉 자신의 전세금은 소멸하고 매각대금은 내야 하는 어려운 상황이 올 수도 있습니다.
3. 임차인이 낙찰받는 사례
(1) 예를 들어 경매를 위한 감정가액이 8억이라고 하고 보증금이 5억이라고 가정해 봅시다. 만약 전세권자가 배당요구를 하고 6억에 낙찰을 받는다면 1억만 준비하고 매각결정기일까지 상계처리하게 된다면 전세권자는 소유권자가 될 수 있습니다. 만약 5억 미만으로 낙찰받는다면 추가적인 돈을 준비할 필요는 없습니다.
(2) 그런데 만약 배당요구를 하지 않고 전세권자가 위 사례에서 6억으로 낙찰받는다고 가정 해 봅시다. 그렇다고 하면 전세권자는 6억을 매각대금으로 준비해야 하고, 자신의 보증금 5억은 그대로 사라지게 되는 결과도 됩니다. 따라서 이에 관해서는 세심한 주의가 필요하다고 할 수 있습니다.
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