임대인 갱신거절 (실거주 목적) 임차인 내보내기 위해 집주인 주의사항?

최근 주택임대차에서도 상가임대차와 같이 임차인에게 갱신청구권을 인정하면서 집주인들은 매매를 하거나, 월세를 높이거나 할 때 불만의 목소리가 많아진 것이 사실입니다. 특히 요즘 같은 고금리 시대에서는 자신이 직접 들어가서 살려고 계획을 세우기도 합니다. 그렇다면 집주인이 자신의 실거주를 목적으로 임차인을 내보낼 때 주의할 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

실거주를 위해 임대인이 알아야 하는 것

1. 갱신거절기간 꼭 확인하자

(1) 주택임대차보호법 제6조 제1항에는 다음과 같이 규정하고 있습니다. "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절을 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니하는 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 본다" 임대인의 갱신 거절에도 일정한 시기가 있다는 사실입니다.
 
(2) 실무에서 있다 보면 집주인과 임차인사이 갱신여부나 특히 요즘 고금리 시대에는 전세금인하를 두고 논쟁을 하다 보면 갱신거절을 차일피일 미루다가 임대차갱신거절에 일정한 기간이 있다는 것을 모르고 넘어가는 경우가 있습니다. 흔히 임대인은 임대차기간이 끝나기 한 두 달 정도만 통보하면 되지 않을까 하는 막연한 생각에 이 기간을 넘어가는 경우가 종종 있습니다. 막연 이 기간을 넘어가면 자동연장 되어 2년간 계약이 체결된 것으로 법률은 인정하고 있습니다.
 
(3) 주택임대차보호법 제6조 제2항에는 묵시적 갱신의 경우 그 기간이 2년임을 규정하고 있습니다. 만약 집주인이 자신의 부동산 처리계획에 따라 직접 거주할 목적을 가지고 있다면 주임법에서 규정하고 있는 종료되기 6개월~2개월을 꼭 지켜서 알려야 합니다. 임대인이 이 기간보다 먼저 알리거나 나중에 알리는 것은 갱신거절의 효력이 없으며 확실한 증거를 가지기 위해서는 내용증명을 통해 알리는 것을 추천합니다.
 

2. 2년미만 단기 임대차 주의사항

(1) 개인적인 임차인 사정이나 다양한 사유로 인해 임대차기간이 2년 미만의 단기 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 특히 임차인의 요구로 계약기간을 하는 경우가 많습니다. 임대인은 계약기간이 끝나기 6개월~2개월 전에 계약갱신을 거절할 수 있다고 해서 임차인에게 이 사실을 갱신 거절 기간을 지켜서 말한 경우 임차인은 집을 빼줘야 할까요? 정답은 임차인이 마음먹기에 달려 있습니다.
 
(2) 주택임대차보호법 제4조 제1항에서는 " 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 만약 임대차기간이 1년인 임대차계약에서 임차인이 계약기간(1년)을 준수하고 나간다면 아무 문제가 없지만 다시 갱신을 원한다면 무조건 1년을 더 보장해 줘야 합니다. 즉 임대차보호법에서는 주택임대차는 2년의 기간을 보장해 주고 있기 때문입니다.
 
(3) 이러한 내용을 모르고 자금계획이나 매매계획 등을 세운다면 곤란할 경우가 생길 수 있습니다. 혹시 이와 같은 상황이 임대인이 접한다면 임차인에게 이사비나 기타 비용을 제공해 주고 집을 비워달라고 제안을 하는 등으로 문제를 해결하시는 것을 권장해 드립니다. 이렇게 단기계약인 경우에는 임대인은 그 이전에 임차인에게 어떻게 할지 미리 체크해 두어야 합니다.
 

3. 임대차 갱신에 합의가 있었던 경우

(1) 갱신에 대한 합의가 집주인과 임차인이 있었던 경우에는 집주인이 이를 번복하는 할 수 없는 것은 당연한 일입니다. 그렇다면 이렇게 임대인과 임차인이 연장의 합의를 한 후 계약기간이 얼마 남지 않은 상태에서 임대인이 주택을 매매하는 경우에는 매수인인 새로운 임대인에게 임차인은 대항할 수 있을까요?
 
(2) 정답은 임차인은 새로운 집주인에게도 기존 합의를 근거로 대항할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조에서는 임차인의 대항력을 규정하고 있는데 이는 기존 임대인과 관계에서 주장할 수 있는 임차인의 권리를 새로운 임대인에게도 주장할 수 있다는 내용입니다. 따라서 갱신에 대한 합의가 있었다면 이 합의를 근거로 새로운 임대인에게도 기간의 연장을 주장할 수 있습니다.
 
(3) 최근 판례에서는 임차인의 계약 갱신요구에도 불구하고 매매를 강행한 경우 비록 새로운 임대인이 자신이 거주를 목적으로 갱신을 거절한다고 하더라도 갱신거절의 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 타당하다는 수원지방법원의 판결도 있습니다. 따라서 집주인이 매매를 위해서 임차인을 내보내기 위해서는 자신이 거주할 목적으로 갱신을 거절한 후 매매를 진행해야 한다는 것을 기억하여 두어야 합니다.