임차인 계약해지는 (주택)임대차, 전세계약 갱신 후에도 가능?

상가임대차에만 있었던 임차인의 계약갱신요구권이 2020년 주택임대차보호법이 개정되면서 기존에 있었던 임대차계약과 새롭게 체결하는 임차인에게 주택임대차계약갱신요구권이 부여되었습니다. 그렇다면 이렇게 갱신된 임차인에게 과연 임대차계약을 종료시키는 해지권이 있는지에 대해 포스팅하도록 하겠습니다.

계약갱신 후 임차인 계약해지

1. 임차인은 언제든지 계약기간 중 해지를 할 수 있나?

(1) 주임법이 개정되면서 계약갱신요구권을 행사할 수 있게 되면서 주택임대차보호법은 임차인이 원한다면 최소 4년의 주거안정을 꾀할 수 있게 되었습니다. 최근 어려워진 경기 사정으로 인해 임차인이 전세나 월세 계약을 해지하려고 하는 경우가 많습니다. 임차인이 해지를 원하는 경우는 세 가지가 있습니다. ① 최초 임대차계약 기간중 임차인이 임의로 해지할 수있는지, ② 묵시적 계약갱신이 된 경우 임차인이 해지할 수  있는지 ③ 계약갱신청구권을 행사한 후 임차인이 해지가 가능한지가 중요쟁점이라고 할 수 있습니다.

 

(2) 원칙적으로 계약기간 중에는 임의로 임대인이나 임차인은 계약을 해지할 수 없습니다. 즉 계약 상대방이 계약상 의무를 위반하여 민법에 규정한 절차에 의한 계약을 종료시키지 않는 한 함부로 계약을 파기할 수 없습니다. 예외적으로 민법에서는 다음과 같은 사유를 정해 놓고 있습니다. (예외로 해지가 가능한 경우)

• 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하는 때(민법 제625조)
• 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실한 경우 그 잔존 부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때(민법 제627조 제2항)
• 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전매하는 경우( 민법 제629조 제2항)
• 차임 연체액이 2기의 차임액에 이른 때( 민법 제640조, 제641조)

 

(3) 따라서 2년을 전월세 계약을 체결한 후 임차인이 급한 사정으로 계약을 해지하고 싶은 경우에는 새로운 임차인을 주선하거나 임대차 계약기간이 잔여기간 동안 월세를 계속 지급하여야 하고, 전세의 경우에는 계약기간이 끝난 후에 반환을 청구할 수 있습니다. 

 

(4) 묵시적으로 계약이 갱신이 된 이후에는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 다만 그 효력이 3개월후에 발생합니다. 하지만 임대인은 전월세계약을 아무 때나 임의로 계약을 해지할 수 없습니다. (이전의 포스팅을 참조)

https://sososofast1659.tistory.com/entry/%EB%AC%B5%EC%8B%9C%EC%A0%81%EA%B0%B1%EC%8B%A0

묵시적 갱신후 월세 전세 임대인 임차인 계약해지

 

2. 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우 해지가 가능?

(1) 임차인은 계약기간 만료 6월~2개월전에 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인은 특별한 예외사유가 없는 경우 임차인의 이러한 갱신요구를 거부할 수 없습니다. 계약갱신이 되면 기존의 임대차계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되고, 임대인은 5%의 범위 내에서 차임과 보증금을 조정할 수 있을 뿐입니다. 그렇다면 이렇게 계약이 갱신이 이루어진 이후 임차인은 임의로 계약을 해지할 수 있을까요?

 

(2) 정답은 묵시적 갱신과 같이 임차인은 임의로 계약을 해지할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 3 제4항에 따르면 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우라 하더라도 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있도록 규정하고 있습니다. 주택임대차보호법 제6조3 제4항에 따르면 제6조의 2를 준용하여 묵시적 갱신과 같도록 하고 있기 때문입니다. 

 

(3) 따라서 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 이후 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있고, 묵시적 갱신처럼 통지한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하여 임대차계약이 해지됩니다. 참고로 임차인에게는 더 계약의무가 없기 때문에 중개수수료 부담책임도 역시 같이 없다고 할 수 있습니다. 이와 관련하여서도 위 포스팅을 참고하시면 도움이 되실 것 같습니다.

 

3. 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우?

(1) 법에 문외한 임대인 중에는 가끔 이런 법이 어디 있냐고를 주장하시면서 보증금의 반환의무를 지체하시는 경우가 종종 있습니다. 그렇다면 임차인은 어떻게 대응해야 할까요? 우선은 임의해지한다는 내용을 내용증명으로 보내고 이를 증거로 가지고 있습니다. 물론 문자나 통화내용도 증거로 사용할 수 있지만 심리적 강제를 위해서 내용증명은 훌륭한 수단이기 때문입니다. 

 

(2) 그럼에도 불구하고 계속적인 보증금 반환이 지체되는 경우에는 임차권등기명령제도나 보증금반환소송을 검토하지 않슬 수 없습니다. 특히 새로운 집으로 이사를 가야 하는 상황이라고 한다면 함부로 절대 이사를 가지 말아야 하고 임차권등기명령제도를 활용하여야 합니다. 그래야만 임차인의 대항력과 우선변제권이 보장되기 때문입니다.