샵인샵 상가 전대차 계약 체결시 알아야 하는 것들은?

최근과 같이 어려운 시기에 가게 안에 가게를 창업하여 시너지효과를 가져오는 전략을 취하기도 합니다. 예를 들어 미용실 안에 네일숍, 네일샾 안에 속눈썹, 화장품가게 안에 네일샾 등 다양한 전략을 취하기도 합니다. 그렇다면 샵인샵 가게를 준비할 때 주의할 사항은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 

샵인샵 계약 주의사항(미리캔버스참조)

1. 임대인의 동의필수, 계약기간 확인

(1) 샵인샵은 법적으로 일부전대차계약이라 할 수 있습니다. 물론 당사자가 동일인 경우에도 임대인의 동의를 필요로 하지만 지금처럼 어려운 시기에는 다른 사람 명의로 샵을 다시 임대를 내주는 경우가 있는데 이런 경우는 전대차 개념이며, 이를 위해서는 임대인의 동의를 받아야 합니다. 민법 제629조 제1항 역시 임대인의 동의를 요하고 있으며, 제2항에서는 만약 동의를 얻지 않고 전대한 경우에는 해지를 할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

(2) 임대인의 동의 없이 무단전대가 된 경우에는 상가임대차보호법이 규정한 갱신청구권에 제한이 있게 되고, 권리금회수기회도 보장받지 못할 수 있게 됩니다. 또한 임대인은 무단전대를 이유로 해지를 할 수 있는데, 판례는 이에 대해 일정한 제한을 가하고 있습니다. 무단양도가 있다고 해서 무조건 임대인이 해지를 할 수 있는 것은 아니고 임차권의 양도가 임대인에 대해 배신적 양도가 아니라는 특별한 사정이 있어야 하며, 이러한 특별한 사정은 임차권 양수인, 전차인이 입증하여야 합니다.(대판 1993. 4. 13.92다 24950 판결)

 

(3) 전대차의 존속이나 그 범위는 임차권의 범위 내로 제한되고, 기존 임차권에 의존하므로 기존 임차인이 소멸하면 전차인의 임차권도 소멸하게 됩니다. 샵인샵을 운영하시는 분은 기존 임차인의 만기 안에서 임대차기간의 효력이 유지된다는 것을 꼭 유념하시고 샵인샵을 내는 경우 기존 임차인의 임대차기간을 파악하시고 계획을 세우시는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.

 

2. 샵인샵(일부전대차) 계약에서 알아야 하는 법률관계

(1) 월세지급과 보증금반환의무는 전대차계약의 기본적 내용에 대해서 확인을 할 필요가 있습니다. 민법 제630조에 제1항 의하면 "임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하며 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다"라고 규정하고 있습니다. 전차인이 기존임차인에게 차임을 지급하였음에도 만약 기존 임차인인 전대인이 임료를 지급하지 못한다고 하면 전차인은 자신은 월세를 지급했으니까 아무런 책임이 없다고 항변할 수 없다는 내용입니다.

 

(2) 기본적으로 월세는 전차인→전대인→임대인으로 지급하는 것인데 만약 전차인이 전대인에게 지급한 월세를 전대인이 지급하지 못한 경우 임대인은 이를 이유로 해지를 할 수 있습니다. 샵인샵은 부분전대차의 개념이므로 부분전차인이 직접 월세를 임대인에게 지급하여 이러한 어려움을 겪지 않는 것도 중요하다고 할 수 있습니다. (참고로 세금계산서에 대하여 전차인이 임대인에게 세금계산서 발행을 청구할 수 없습니다. 대법 2017. 12. 28 선고 2017다 265266 판결)

 

(3) 샵인샵의 보증금도 원칙적으로 기존임차인이 샵인샵 사장님에게 반환해야 합니다. 물론 처음지급하는 경우에도 샵인샵 사장님이 기존 임차인에게 지급하는 것이 원칙입니다. 하지만 임대인과 임차인 및 전차인(샵인샵사장님) 3자의 특약으로 보증금의 반환을 어떻게 처리할지 정하는 것도 분쟁을 사전에 예방하는 좋은 방법일 것입니다.

 

(4) 기존의 임대차가 종료하면 전대차 관계 역시 종료되므로 전차인(샵인샵사장님)은 목적을 임대인에게 직접 반환해야 합니다. 따라서 돌려줘야 하는 열쇠나 원상회복내용과 관련한 협의 역시 임대인하고 해야 합니다. 

 

3. 그 밖에 주의해야 할 사항은?

(1) 간혹 마사지나 타투와 같은 업종에서는 샵인샵 같은 형태로 불법영업을 하여 다양하고 복잡한 사건들이 발생합니다. 또한 불법건축물로 인한 다양한 문제도 발생할 수 있습니다. 이를 미리 예방하기 위해서는 이러한 일들로 발생하는 손실금, 민형사상 책임에 대한 규정을 특약으로 미리 정하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

 

(2) 기본적인 체크 부분이기는 하나 샵인샵으로 들어가는 영업허가 등 다양한 행정적인 규제를 받는지도 미리 확인해야 합니다. 타업종의 경우에 가끔 업종제한으로 영업이 가능하지 않을 경우가 있어 영업허가가 가능한지도 확인하도록 합니다.

 

(3) 사업자등록증 발급과 관련해서 간혹 사업자등록을 받지 않는 경우가 있습니다. 하지만 다양한 세금상 문제와 행정상 규제와 관련하여 명확한 책임을 따지기 위해서는 별도의 사업자등록증이 필요합니다. 물론 별도의 임대인과의 임대차계약서는 필요하지 않고 전대에 관한 임대인의 동의서를 가지고 세무서에 가서 사업자등록증을 발급받으시면 충분합니다.

 

(4) 그 외에 다양한 사항에 대해서는 미리 협의를 통해 정해 놓고 샵인샵 계약서를 작성하면 좋습니다. 예를 들어, 월세, 관리비지급, 수익분배, 납부내용, 영업시간, 주변의 청소 등을 협의하여 미리 정해 놓아 분쟁을 사전에 예방하시면 좋습니다.