법인 상가임대차보호법의 법적 보호를 받을 수 있을까?

상가임대차를 운영하시는 분들에게 있어서 가장 큰 고민은 세금상 문제에 있어서 절세를 하는 방안에 대한 것입니다. 그래서 상가의 운영 주체를 법인으로 하는 경우가 종종 있습니다. 임차인이 법인으로 계약을 체결한 후 사업자등록과 확정일자를 받은 경우, 상가임대차 보호법상의 다양한 규정을 받을 수 있을지 알아보도록 하겠습니다. 

법인 상가임대차보호법 적용

1. 법인은 보호의 주체가 될까?

(1) 서두에서 언급한 것처럼 개인으로 사업자등록을 내는 것보다 많은 규모의 사업을 진행하시는 분들은 법인을 내서 운영하는 것이 세금상 절세의 효과를 가져가는 것이 유리하다고 할 수 있습니다. 그런데 이렇게 법인 이름으로 계약체결하고 진행하다보면 혹시 상가임대차보호법상의 보호를 받지 못할까 하는 궁금증이 생길수 있습니다. 하지만 우리법은 법인이어도 상가임대차보호법상의 보호를 해주고 있습니다.

 

(2) 영리를 목적으로 설립된 법인이 상가건물임대차보호법에서 정하고 있는 적용범위에 속하는 보증금의 범위내에서 임대차계약을 체결하고 영업을 하고 있다면 상가건물임대차보호법상 상가임차인으로 보호를 받을수 있습니다. 만약 확정일자까지 득하였다면 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선할 권리도 있다고 할 수 있습니다.

 

(3) 상가건물임대차 보호법의 입법취지는 사회, 경제적 약자인 영세사업자와 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 법률이어서 흔히 착각이 법인은 보호를 받지 못할까 걱정할 수 있지만 법인도 역시 상인이며 상법 제4조에서 자기명의로 상행위를 하는 자를 상인이라고 규정하고 있어서 여기서 상인은 자연인만을 의미하지는 않기 때문이이라고 할 수 있습니다.

 

2. 보호를 받기 위한 요건은 어떻게 될까?

(1) 법인 역시 상가건물임대차보호법상의 보호를 받으려면 법 제5조 제2항에 의해 임대차계약서에 확정일자인까지 받아 두어야 위에서 언급한 대항력과 우선변제적 효력을 가질수 있습니다. 또한 권리금회수기회 역시 보장받을 수 있습니다. 즉 대항력과 우선변제적 효력은 자연인이든 법인인지가 중요하지 않고 법에서 요구하는 임차인의 점유와 확정일자가 중요합니다.

 

(2) 법인이름으로 임대차계약시 주의할 사항은 다음의 서류를 꼭 챙겨야 합니다.

• 법인등기사항증명서
• 법인인감
• 법인인감증명서
• 사업자등록사본
• 대표자신분증

위 서류들은 대표자가 직접 올 경우이고 만약 대리인이 오는 경우라면 여기에 위임장, 대리인 신분증, 대리인 도장 등을 서류로 챙겨야 합니다. 법인등기부등본 열람시 대표이사 신분을 확인하고 당사자를 확인하며, 확인 한 다음 대표이사의 서명과 날인 필요하다고 할 수 있습니다.

 

3. 참고> 법인이 임차인인경우 주택임대차보호법의 적용이 가능?

(1) 원칙적으로 법인은 주택임대차보호법의 적용대상이 아닙니다. 왜냐하면 주택임대차보호법의 목적이 주거용 건물 임대차에 민법의 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하는 것이기 때문입니다. 법인은 직접거주를 하지 못할 뿐 아니라 서민의 주거안정과 거리감이 있기 때문입니다.

 

(2) 일찍 부터 대법원은 법인의 이름의 임대차계약을 체결하고 법인의 직원이 주민등록 후 거주를 하고 있다고 하더라도 법인이 주민등록을 한 것으로 볼 수 없고, 이를 법인이 직접 주택을 인도받고 확정일자를 받은 것으로 동일시 할 수 없다고 하였습니다. 그래서 이로인한 법이 규정한 대항력도 인정하지 않고 있습니다. 

 

(3) 그러나 입법적으로 법인에게 예외적으로 대항력을 인정하는 경우가 있습니다.

1. 주택도시기금을 재원으로 전세임대주택을 지원하는 법이 주택을 임차하는 경우
2. 중소기업법 제2조에 해당하는 법인이 계약을 하고 선정된 직원이 전입신고하고, 확정일자를 받으면 그 다음날로부터 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.(중소기업기본법 제2조)

하지만 대부분 법인은 중소기업법의 적용대상이며 법인으로 계약하는 경우 대항력을 인정받을 수 있습니다.