부동산 매매를 진행하는 경우 업무용 오피스텔, 오피스, 상가 임대 사업자 등록을 시작하는 경우 건축비의 부가세를 임대사업자에게 10년 기간 동안 유지하는 조건으로 하여 환급을 진행하고 있습니다. 만약 10년을 유지하지 못하는 경우 환급받은 부가세를 반환하여야 하는데 이를 유지하기 위한 포괄양도양수에 관하여 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.
1. 포괄양도양수란? 장점은?
(1) 포괄양도양수란 부동산을 하나의 개별거래 물건으로 파악하지 아니하고, 사업에 딸린 자산으로 취급하여 그 사업을 전체를 포괄적으로 이전하는 것을 의미합니다. 즉 사업자가 해당 사업에 대한 모든 권리와 의무를 다른 사업자에게 이전 및 승계하는 것을 의미하며 여기서 중요한 것은 동일성을 유지되면서 이전되어야 한다는 것입니다. 단순히 사업자의 명의만 바뀔 뿐 사업장의 실체는 그대로 유지되는 것을 말합니다.
(2) 부동산 매매 시 건물에 대하여는 재화의 고급으로 보아 부가가치세가 부과되나, 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세하지 않는 것이 원칙이라고 할 수 있습니다. 원칙적으로 매수인에게 과세를 해야 하는 것이 원칙이나 어차피 매수자는 전액 환급을 받게 되어 있으므로 과세의 실익도 없고 부가가치세를 징수, 납부하는 절차를 면할 수 있도록 하는 것이 포괄양도양수라고 할 수 있습니다.
(3) 그럼 포괄양도의 장점은 무엇일까요? 사업의 포괄양도양수를 통하여 오피스, 상가, 오피스텔을 매매하는 경우에는 매도자는 부가가치세만큼 매도가를 낮춰서 거래할 수 있는 장점이 있고, 매수자 역시 부가가치세만큼 매수자금을 적게 준비하는 장점을 가지고 있습니다. 양당사자가 불필요한 절차를 덜 거치면서 매매가는 낮추는 효과를 가져갈 수 있습니다.
2. 포괄양도양수가 성립하기 위해서는?
(1) 포괄양도양수가 성립하기 위해서는 몇가지 요건이 필요한데 첫째로 사업의 동일성이 유지되어야 합니다. 즉 매수자, 매도자 모두 같은 업종에 해당성이 있어야 합니다. 특히 양도시점에 양도인과 양수인의 동일성이 유지되어야 하는데 업종이 다르거나 종류를 추가하는 경우는 해당되지 않을 수 있기 때문에 이 부분에 대해서 유의해야 합니다.
(2) 예를 들어 임대사업을 하는 부동산에 대하여 양수인에게 양도하는 경우 양수인이 숙박업을 하려고 하는 경우 거나, 양도자가 일반과세자인데 양수인이 간이과세자로 양도양수하려는 경우에는 동일성이 인정받지 못해 포괄양도양수가 어려워진다고 할 수 있습니다. 따라서 포괄양도양수가 양도당시에 필요하므로 처음에는 동일서 유지한 뒤로 나중에 업종을 추가할 수 있습니다.
(3) 사업전체를 양도를 양도양수 해야 합니다. 사업체 중 일부를 제외하거나 자산 중 일부를 제외하게 되는 경우에는 포괄양도양수가 인정되지 않습니다. 하지만 사업장과 직접 관련이 없는 토지나 건물 등은 제외하여도 상관이 없습니다. 예를 들어 상가주택 매매의 경우에는 상가 부분만 포괄양도양수의 대상이며, 위 다가구주택은 포괄양도양수에서 제외하여도 상관이 없습니다.
3. 계약시 주의할 사항은?
(1) 우선 매도인(양도인)과 매수인(양수인)이 포괄양도양수계약을 체결하려고 하는 경우에는 매매물건의 계약서 특약에 포괄양도양수임을 명시하거나, 별도의 계약서를 작성해야 합니다. 또한 포괄양도양수는 권리 뿐만 아니라 의무도 양도양수가 된다는 사실을 알고 있어야 합니다. 포괄양도양수계약의 사후관리기간은 10년입니다. 또한 포괄적 양도양수이기 때문에 현재 사업체의 모든 조건을 그대로 양도양수해야 합니다. 따라서 임차인은 내보는 조건으로 한다면 포괄양도양수로 인정받지 못할 수 있습니다.
(2) 매도인(양도인)은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 25일 이내에 부가가치세 신고 및 납부 및 폐업을 하여야 하며, 폐업신고 시 사업양도신고서 또한 제출하여야 합니다. 실수로 폐업신고를 하지 않는 경우가 있는데 그럼 포괄양도양수로 인정되지 않는 경우가 있습니다. 매수인이 아직 사업자등록이 되어 있지 않은 경우에는 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하면서 포괄양도양수계약서를 제출하면 됩니다.
(3) 매도자 및 매수자 쌍방이 일반과세자이거나 간이 과세사업자이면 상관이 없으나, 일방이더라도 면세사업자는 포괄양도양수가 적용되지 않습니다. 사업을 양수한 사업자가 간이사업자이더라도 포괄양도양수가 가능하나 일반과세자로 전환된다는 사실은 꼭 명심하셔야 합니다.
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