임대차계약을 체결한 후 임차인이 거주하면서 결로로 인한 곰팡이로 많은 원망을 제기합니다. 이에 대한 사실을 임대인에게 문제를 제기하면 임대인은 항상 환기가 제대로 되지 생기는 문제라면서 임차인에게 책임을 돌립니다. 가장 큰 문제는 곰팡이가 벽지에 생겨서 퇴거 시 이에 대한 책임소재입니다. 오늘은 이에 대한 포스팅을 이어가고자 합니다.
1. 임대인의 책임? 아니면 임차인의 책임?
(1) 우선은 일률적으로 확답할 수는 없습니다. 즉 사례에 따라 달라질 수 있습니다. 우선 우리 민법은 제623조에 다음과 같이 임대인의 의무를 규정하고 있습니다. " 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다." 즉 임대인은 임대차계약의 목적을 달성할 수 있는 상태, 임차인이 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 하면 필요한 경우 수리를 해 주어야 할 의무를 부담하고 있습니다.
(2) 즉 우리 민법은 우선적 임대 목적물에 대한 유지 보수의 의무를 임대인으로 규정하고 있습니다. 또한 민법 제634조에 의하면 임차인에게는 "임차물이 수리를 요할 때 지체없이 임대인에게 통지할 의무"를 부과하고 있습니다. 민법에서는 목적물에 대한 전반적인 보수 및 유지의무를 임대인에게 부과하고 있습니다.
(3) 곰팡이는 대부분 단열의 문제로 발생하는 현상이라고 할 수 있습니다. 특히 창문이나 모서리, 베란다 등 단열처리가 쉽지 않은 부분이나 위층 누수로 인해 손상된 부분이 제대로 수선되지 않아 결로가 나타나고, 이로 인해 곰팡이가 나타나는 경우가 태반이라 할 수 있습니다. 원칙적으로 임차인의 생활상 패턴으로 인한 것보다 건물의 구조적 문제로 결로현상이 발생하고 이로 인해 곰팡이가 나타날 가능성이 크다고 할 수 있습니다.
(4) 하지만 계속적으로 요리를 진행하거나, 실내에 대형 어항을 가지고 있거나, 대량의 화분 등을 설치하여 가습기를 사용하는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 임차인의 책임으로 결로현상이 원인이 될 수 있습니다. 이러한 사정은 임차인이 아닌 임대인에게 입증의 책임이 있다고 할 수 있습니다.
2. 임대인의 수선의무 범위와 손해배상
(1) 그렇다면 임대인은 임대차 목적물 모든것에 대하여 수선의무가 있을까요? 판례에서는 " 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것들에 대해서는 임대인이 수선의무를 부담하지 아니하지만(대법원 1994. 12. 9 선고 94다 34692 판결 참조) 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 임대차의 목적에 따라 사용, 수익 하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인이 수선책임이 있다"라고 판시하고 있습니다.( 예를 들어 전구를 교체하거나, 건전지의 교체 등은 임차인이 수선하지만, 벽에 금이 가거나, 보일러가 고장나거나, 수도에 이상이 있거나 누수가 있는 등은 임대인의 책임 있다고 할 수 있습니다.)
(2) 그렇다면, 임차인은 이를 이유로 손해배상책임을 임대인에게 물을 수 있을까요? 판례는 "임대인이 모르고 임차인이 이를 임대인에게 통지하지 아니한 경우에는 임대인의 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것"으로 해석하고 있습니다.
(3) 결로로 인한 곰팡이의 경우에도 임차인은 임대인에게 곰팡이에 대한 문제를 바로 통지하고 그 정도가 심한 경우 원인을 찾아 수선 해 줄 것을 통지하여 임대인이 인지하도록 촉구하여야 합니다. 만약 이러한 임차인의 통지가 없다면 이에 대한 손해배상책임을 묻기는 쉽지 않습니다. 또한 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인해 사용 수익에 미치는 영향, 수선의 용이도와 비용, 임대차계약 시 목적물의 상태, 차임의 액수 등 다양한 사정을 통해 손해의 내용이 입증이 되어야 임차인은 손해배상이 인정된다고 할 수 있습니다. (임차인의 손해배상청구는 쉽지 않네요)
3. 임대차 종료시 임차인은 원상회복
(1) 위에서 언급한 것처럼 곰팡이로 인해 벽지의 훼손은 대부분 목적물의 구조적 결함 특히 단열상의 문제로 생기는 결과물이라 할 수 있습니다. 따라서 임차인이 벽지를 교체하거나 수선할 책임은 없습니다. 또한 벽지교체비를 보증금에서 공제하는 것에 대해서도 임차인은 항의를 해야 합니다.
(2) 임차인은 계약 중간에 곰팡이가 발생한 경우 즉시 임대인에게 고지를 하고 수선해 줄 것을 청구하여야 합니다. 만약 임차인이 곰팡이가 발생할 시점 아무런 이야기가 없다가 계약 종료 시점 갑자기 곰팡이로 인해 벽지가 훼손되었다고 한다면 임대인은 임차인의 책임을 추궁할 가능성이 많기 때문입니다. 결국 특별한 사정이 없는 한 곰팡이로 인한 벽지의 훼손은 임대인 수선의무를 부담하고 종료 시 임차인에게 책임을 물을 근거는 부족하다고 할 수 있습니다.
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