생활형 숙박시설 (생숙) 규제와 장단점은 무엇? 오피스텔과 비교

주택에 대한 투자에 대한 규제가 강화되면서 각광을 받았던 투자 대상 중 하나가 생활형 숙박시설인 생숙에 투자가 최근까지 많이 있었습니다. 하지만 생활형 숙박시설에 대한 정확한 이해를 가져가지 못하고 무분별한 투자가 있어 최근 규제도 강화하고 있습니다. 오늘은 이러한 생활형 숙박시설에 대한 포스팅을 이어가고자 합니다.

생숙의 개념과 이해

1. 생활형 숙박시설이란? (오피스텔과 비교)

(1) 흔히 숙박형 호텔과 오피스텔이 합쳐진 개념이 생활형 숙박시설이라고 할 수 있습니다. 2012년도에 도입된 개념으로 호텔의 서비스와 주거용 오피스텔의 서비스를 합친 개념이라고 할 수 있습니다. 취사나 세탁시설 등과 같은 주거의 기능을 가지면서도 호텔과 같이 청소나 조식등의 서비스가 가능하다는 장점이 있습니다. 일박 숙박업은 손님이 잠을 잘 수 있도록 시설을 갖추면서도 취사시설은 구비되어 있지 않지만 생활형 숙박시설은 이러한 취사시설까지 갖추고 있다는 차이가 있습니다. 

 

(2) 생활형 숙박시설은 건축법 용도상 '숙박시설'에 속하고 있으며, 따라서 숙박업 신고를 해야 합니다. 흔히 레지던스라고 불러왔으며, 관광지나 상업지역에서 단기 투숙하는 외국인이나 직장인을 위해 도입하였습니다. 위에서 설명한 것처럼 취사와 세탁 및 개별등기가 가능하다는 특색이 있습니다. 또한 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 주택 관련 규제에 있어서도 자유롭다는 특징 때문에 많은 사람들의 관심 대상이었습니다. (참고로 발코니, 난방시설 규제가 적용되지 않습니다.)

 

(3) 하지만 오피스텔은 건축법 용도상 '업무시설'에 속하며 업무를 주로 하며, 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이라 할 수 있습니다. 업무용, 주거용으로 두루 쓰이며 최근 1~2인 가구가 증가하면서 부족한 주택문제를 해결하는 대안으로써 많은 관심을 받은 것도 사실입니다. 사무구획별 발코니를 설치하지 못하고 사무 구획별 전용면적이 120㎥를 초과하지 못하며, 바닥난방을 설치하지 못합니다.

생숙과 오피스텔 등과의 비교

 

2. 생활형 숙박시설의 최근 규제

(1) 부동산 자산 상승이 한창이었던 코로나시대에 부동산 투자 상품으로 생활형 숙박시설에 대한 인기가 끝없이 올라갔었습니다. 그러나 이에 대한 부작용이 나타나자 정부는 2021년 4월 건축법 시행령을 개정하고 숙박업 신고가 필요한 시설이라고 명시하여 주택용도로 사용할 수 없게 하였습니다. 

 

(2) 개정날짜를 기준으로 이미 분양을 받았던 생활형 숙박시설은 계도기간을 주며 주거용 건축물로 용도를 변경하도록 유도하였습니다. 2021. 10. 14를 기준으로 이전 분양공고를 한 경우에는 2023. 10. 14까지 사용승인을 받아 주거용 오피스텔로 용도변경이 가능하도록 하였습니다. 발코니 설치, 바닥난방등에 관해서는 완화된 규정을 적용도록 하였습니다. 만약 용도변경을 하지 않고 주거용으로 사용하는 경우 이행강제금을 부과하도록 하였습니다. 또한 공중위생법상 미신고로 1년 이하의 징역과 1천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

 

(3) 신규 분양하는 생활형 숙박시설의 경우 숙박업 신고를 하여야 하며, 주거 목적으로 사용 불가합니다. 이에 대한 위반이 있는 경우에는 이행강제금 10%의 부과와 함께 주택수 포함 및 부가세 반환 등의 문제도 생길 수 있습니다.

 

3. 생활형 숙박시설의 장단점

(1) 숙박시설로 분류되기 때문에 주택 수에 포함되지 않습니다. 다주택자들에게는 투자를 메리트가 있습니다. 주택이 아니므로 청약통장이 불필요하며, 역시 주택법에서 규율하고 있는 미등기전매 즉 분양권 전매가 가능합니다. 또한 투기과열지구나 조정지역의 공공택지에 있는 실거주의무도 없습니다. 비주택으로 종합부동산세나 양도세 중과도 미포함되고, 일반부동산 취득세율인 4.6%만 내면 됩니다. 당연히 주택규제 LTV도 적용되지 않습니다. 생활형 숙박시설은 대부분 상업지역에 건축되기 때문에 입지가 주택용지보다 뛰어나다는 장점이 있습니다.

 

(2) 하지만 30일 이상 주택(주민등록이전)으로 사용하게 되면 주택이 아님을 전제로 했던 혜택들에 대해 다시 세제상 규제가 적용되며, 비주택으로 전입신고 및 전세대출 역시 불가합니다. 또한 일반 주거용 부동산 대비 취득세(4.6%)가 높은 편이라고 할 수 있습니다. 주택임대사업자 등록이 불가하며, 월세공제 적용을 받을 수 없는 단점이 있습니다. 가장 큰 문제는 낮은 전용률과 주차공간의 부족이 있습니다. 주거세대수에 비행 30~50%만 주차대수를 가지고 있어도 인허가가 나기 때문입니다.