미등기 전세 아파트 계약하는 경우 절차와 주의할 사항은?

최근 전세사기가 사회문제가 되면서 전세를 이용하려는 사람은 적어지고 있으나, 여전히 전세수요가 있어 전세계약을 체결하는 임차인은 많은 고민을 하고 있는 실정이라 할 수 있습니다. 특히 신축아파트의 경우에는 보존등기가 없는 상태여서 전세계약을 체결할 때 어떤 주의사항이 있는지 알아보도록 하겠습니다. 

미등기신축 전세 주의할 사항

1. 미등기 주택 전세의 장점과 단점은?

(1) 미등기 신축아파트는 첫 입주이며, 보통은 주변 시세보다 전세가격이 인하된 상태여서 청장년층들의 관심이 있는 아파트라고 할 수 있습니다. 즉 쾌적한 환경과 다양한 커뮤니티를 가지고 있어서 신축아파트의 인기가 있는 것이 사실입니다. 그런데 이러한 신축아파트임에도 전세가격이 조금은 인하되는 이유는 대규모의 전세 공급이 있기 때문입니다. 즉 많은 아파트 분양주들이 잔금을 치르기 전에 전세금으로 잔금을 치르 계획을 가지고 있기 때문에 전세물건이 많아지는 이유입니다. 
 
(2) 단점으로는 보통 신축아파트의 경우에는 임시사용승인을 받고, 시행사 명의로 보존등기를 이뤄진 다음 분양주에게 이전등기가 이루어지는 데까지 2~3개월 심지어 재개발 또는 재건축인 경우에는 청산절차까지 1년의 시간이 걸리기도 합니다. 즉 이전등기가 이루어지지 않는 공백상태가 꽤 오랜 기간 이어지기 때문에 걱정을 하는 상태가 지속됩니다.
 
(3) 또한 등기가 이루어지지 않기 때문에 전세권이 설정되지 않아 전세금을 지키기 위한 안전절차 하나가 불가능하게 됩니다. 결국 임시사용승인이 나게 되면 확정일자 및 점유의 이전을 통해 대항력을 획득하는 것이 지금으로서는 최선의 방법이라 할 수 있습니다. 
 

2. 미등기전세가 이루어지는 절차

(1) 아파트의 건축이 완료되고 시행사는 최종적으로 임시사용승인을 얻게 되고 임시사용승인을 받으면 입주가 본격적으로 가능하게 됩니다. 보통은 임시사용승인을 얻게 되면 전세계약을 체결(수분양자와 세입자)하지만 경우에 따라서는 임시사용승인을 얻기 전에도 가계약금 형식으로 계약이 이루어지기도 합니다. 
 
(2) 전세계약을 체결한 후, 수분양자와 전세입자는 동행하여 사전점검 시 같이 입장합니다. 보통은 같이 들어가지만 특별한 사정이 있는 경우 전세입자와 공인중개사와 같이 입장하는 경우도 있습니다. 이후 아파트에 대한 사용승인 다시 말해 준공이 이루어지게 되고, 준공이 있은 후 60일 이내 소유권보존등기가 있게 됩니다. 
 
(3) 그 후 보존등기가 있은 후 보존등기 또는 분양대금 완납일 중 늦은 날짜로부터 60일 이내 수분양자는 이전등기를 하게 됩니다. 수분양자 이전등기를 마친 후 필요한 경우 전세입자는 전세권등기가 가능하게 됩니다.
 

3. 주의해야 할 사항

(1) 먼저 실소유자와 분양권에 문제가 있는지 확인해야 합니다. 건설사나 재건축조합에 문의하여 중도금이나 잔금대출이 얼마인지 확인하고, 분양권에 가압류, 가처분이 있는지도 확인하도록 합니다. 가장 큰 문제는 이중계약인데 사실 이 부분을 알아내기가 쉽지 않아 특약을 통해 위약벌을 정하는 것이 좋습니다. 
 
(2) 분양계약 체결 시 분양권 소유주와 반드시 전세계약을 체결해야 하므로, 분양계약서 원본을 확인하여 분양계약자가 전세계약의 임대인인지 동일성을 확인해야 합니다. 반드시 분양계약서와 신분증을 통해 확인 해야 합니다.재건축 아파트일 경우 재건축 조합을 통해 조합원이 맞는지 확인해 볼 필요가 있습니다.
 
(3) 집주인이 분양대금을 완납할 수 있는 자금력을 가지고 있는 확인해야 하는데, 보통은 전세계약서에 '집주인이 잔금(분양대금)을 전세금으로 잔금을 지급하지 아니하는 경우 및 잔금일자에 잔금을 지급하지 않는 경우 계약을 해지할 수 있도록 특약을 작성하도록 합니다. (계약서를 통해 잔금완납증명서, 소유권 이전 등기 접수증 같은 요구 하도록 특약을 작성)
 
(4) 계약서를 작성한 다음 임시사용승인일이 지났다면 바로 확정일자 및 전입신고가 가능하므로 바로 대항력을 갖추기 위한 준비를 완료합니다. 미등기 아파트라 하더라도 입주와 함께 전입신고와 확정일자를 갖춘다면 대항력과 우선변제적 효력은 갖추게 됩니다. 더욱 안전한 방법으로 비록 비용이 들더라도 등기소에 들러 전세권을 설정하는 것도 하나의 방법이라 할 수 있습니다. 전세권 설정등기가 있다면 보증금을 돌려받지 못한 경우 전세금반환소송을 하지 않더라도 바로 경매신청이 가능하기 때문입니다.