신탁등기 부동산 주택 상가 오피스텔 임대차계약 시 임차인 확인 사항은?

흔히 오피스텔, 플라자상가, 주택 등의 건설 등을 이용하는 경우 신탁회사의 자금으로 개발이 진행되고 이로 인하여 신탁등기된 부동산에 임차인이 들어가야 하는 경우가 있습니다. 임차인은 안전하다는 임대인의 말만 믿고 들어가기에는 법적 위험성이 있습니다. 오늘은 임차인이 신탁등기 부동산 임대차시 체크해야 하는 것들을 알아보도록 하겠습니다.

임대차계약과 신탁

1. 신탁등기의 법률관계

<1> 신탁을 하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 해당 건물을 관리를 전적으로 맡기기 위하거나, 해당 물건을 분양시키기 위해서, 처분을 위해서는 잠시 신탁하는 경우 등 여러 가지가 있습니다. 가장 많이 이용되는 신탁은 건축이나 개발을 위해서 신탁회사의 자금을 빌리고 이를 담보하기 위해서 소유권을 신탁회사에 잠깐 맡기는 담보신탁이 가장 많이 이용되고 있습니다.

 

<2> 다시 말해 아직 등기가 나오지 않은 상태에서 저당이나 근저당을 활용할 수 없기 때문에 신탁이라는 특수한 제도를 활용합니다. 잠시 소유권을 신탁회사에 맡기고 자금을 융통하는 것입니다. 이때 소유권을 넘기는 원래의 소유자를 신탁자라고 하고 소유권을 담보로 자금을 융통해 주는 신탁회사를 수탁자라고 불립니다.

 

<3> 따라서 대외적으로는 소유권이 신탁회사에 있지만 신탁자와 수탁자 사이에는 신탁자에게 소유권이 있으며 빌려줬던 자금에 대해서 모두 반환한다면 신탁회사인 수탁자는 다시 소유권을 원래의 소유자에게 소유권을 돌려줄 의무가 있습니다. 

 

<4> 이러한 신탁이 된 부동산에 대해서 누가 임대차계약의 당사자가 되는지, 보증금의 반환은 어떻게 해야 하는지, 임대차보호법상의 대항력과 우선변제적 효력이 발생하는지, 계좌는 누구에게 보내는지 등 다양한 문제가 발생합니다. 이와 관련하여 신탁등기된 부동산에 임대차계약을 체결하려는 임차인은 다음과 같은 사항을 꼭 체크하셔야 합니다. 공인중개사를 통해 거래하는 경우에는 이와 관련한 내용을 꼭 확인받도록 해야 합니다.(추가적인 내용은 밑 링크를 참고하세요.)

2023.08.15 - [생활 속의 부동산이야기] - 신탁부동산 임대차계약 체결 시 임차인의 주의사항은?

신탁부동산 임대차계약 체결시 임차인의 주의사항은?

 

2. 신탁등기 부동산 임대차계약 체결 시 체크리스트

<1> 임차인은 신탁등기된 부동산의 경우 신탁원부를 꼭 발급받아 보셔야 합니다. 우선 신탁원부는 인터넷으로는 발급되지 않고 관할등기소에 가서 발급받아야 합니다. 보통은 계약 시 공인중개사께서 반드시 설명해야 하지만 임차인 역시 신탁원부에 대해 미리 발급받으셔서 신탁의 종류 및 임대차와 관련한 신탁원부의 내용을 꼼꼼히 체크하고 궁금한 사항은 계약 시 물어보도록 합니다.

 

<2> 신탁원부의 임대차 관련 조항을 확인 후 수탁자(신탁회사) 및 우선수익자의 사전 동의가 필요하다고 기재된 경우에는 임대차계약 작성 시 임대차 동의서를 반드시 받도록 해야 하고, 신탁원부의 금지사항 역시 확인하도록 합니다.

 

<3> 임대차의 동의서에 만약 '수탁자(신탁회사)는 임차보증금에 대한 책임이 없다'라고 내용이 있는 경우 이에 대한 설명을 공인중개사에게 요구하고 이와 관련한 의미를 확인합니다.(간단한 내용은 위 링크를 참조하시면 도움이 됩니다.)

 

<4> 신탁등기된 부동산 체결 전에 공인중개사나 신탁회사에 문의하여 임대차계약 승낙 여부를 확인해야 하고, 임대차계약은 수탁자(신탁회사)와 체결하는 것을 원칙으로 하도록 합니다.(다만, 수탁자인 신탁회사의 동의서를 받은 경우 위탁자(건물주)와 임대차계약을 체결할 수 있습니다.)

 

<5> 임차보증금은 반드시 수탁자(신탁회사)인 명의로 입금하도록 합니다.(다만 임대차 동의서에 위탁자인 건물자가 임차보증금 및 차임을 지급받는다는 내용이 있는 경우 시 위탁자 명의로 입금이 가능합니다.) 

 

<6> 수탁자의 동의 없이 체결된 임대차계약은 우선변제권, 대항력, 최우선변제권 행사가 불가하다는 내용을 임차인은 확인해야 합니다. 신탁회사의 동의가 없는 경우에 임대차보호법의 권리가 없다는 내용을 공인중개사를 통해 확인받도록 합니다. 역시 '임차보증금을 지급받지 못했음을 이유로 대항할 수 없다'라는 내용에 대해서도 확인받도록 합니다.

 

<7> 수탁자(신탁회사)가 동의한 임대차계약임에도 불구하고 소액임차인으로서 최우선변제권 행사는 불가함을 임차인은 알고 있어야 합니다. 이와 관련하여서도 공인중개사를 통해 확인받고, 신탁등기된 부동산의 임대차계약 갱신 시 반드시 수탁자의 동의 및 협의가 있음을 알아야 합니다. 

 

<8> 결론적으로 신탁등기 부동산의 경우 임대차보호법상의 다양한 임차인 권리들이 완벽하게 보호되지 않을 가능성이 있습니다. 어는 권리가 어떻게 보장이 되지 않을지 공인중개사께 확인받고 다양한 사항을 참고하시고 신탁등기 부동산과 임대차계약을 체결해야 합니다.