생활형숙박시설 오피스텔 전입신고 금지 특약 임대차 계약의 효력은?

생활형 숙박시설이나 오피스텔의 건축법상 용도는 숙박시설과 사무용 건물이라고 할 수 있습니다. 오피스텔의 경우에는 주거용으로 신고를 한 경우에는 주거용으로 사용할 수 있지만 생활형 숙박시설이나 주거용으로 신고하지 않은 오피스텔의 경우 전입신고 금지 특약의 임대차계약을 체결한 경우 이 특약의 효력은 어떠한가를 알아보도록 하겠습니다.

숙박시설 사용과 전입신고

1. 전입신고 금지특약을 하는 이유?

<1> 최근 생활형 숙박시설의 오피스텔로 전환과 관련하여 많은 기사가 있었습니다. 생활형 숙박시설의 경우에는 특히 애초에 전입신고가 안되도록 하고 있어 더더욱 문제가 된다고 할 수 있습니다. 하지만 실무에서는 전입신고가 현실적으로 불가능한 것은 아닙니다. 

 

<2> 건축물이 본래의 용도와 다르게 사용된다고 하더라도 주거용으로 사용하고 있다면 전입신고는 가능하고 그에 따른 법률적 효과를 보장하고 있습니다. 단적인 예로 불법건축물에도 전입신고가 가능하고 이에 따라 임차인은 대항력과 우선변제적 효력을 가져갈 수 있습니다. 따라서 생활형 숙박시설 역시 전입신고를 하고 대항력과 우선변제적 효력을 얻을 수 있습니다.

 

<3> 하지만 생활형 숙박시설에 전입신고가 이루어진다면 우선 이행강제금을 부여받을 수 있습니다. 또한 가장 큰 부분은 취득세와 양도소득세에 있어 주택으로 간주하기도 합니다. 또한 재산세에 있어서도 다양한 부분에 주택으로 취급하여 다주택자에 들어가게 되고 이로 인해 다양한 가중세금을 부여받을 수 있습니다. 이로 인해 생활형 숙박시설에 있어서 임대차를 진행하는 경우 전입신고 금지 특약을 맺는 경우가 많이 있습니다.

 

2. 전입신고 금지특약 실무와 효력은?

<1> 보통 주거용 아닌 오피스텔과 생활형 숙박시설에서 전입신고 금지 특약을 체결하는 경우가 많이 있습니다. 전입신고 금지 특약을 맺으면서 주변 월세 시세보다 인하될 가격으로 계약을 체결하는 경우가 많이 있습니다. 즉 임차인에게 메리트를 제공하면서 전입신고 금지 특약을 맺습니다.

 

<2> 우리 주민등록법 제6조, 제10조, 제11조, 제40조에서는 30일 이상 거주할 목적이 있는 자로서 관할 구역에 주소나 거소를 가진 사람은 14일 이내에 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있습니다. 만약 정당한 사유 없이 전입신고를 하지 않을 시 5만 원 이하의 과태료가 부과된다고 하고 있습니다.

 

<3> 만약 전입신고가 이루어지는 경우 관청은 바로 해당 시설이 주거용으로 사용하고 있다고 판단하고 생활형 숙박시설에 대하여 오피스텔로 변경하지 않고 주거용으로 사용하였다고 해서 이행강제금조치에 들어갈 수 있습니다. 생숙이나 오피스텔의 경우 취득세와 재산세에 있어서 세금을 조정하고 환급받았던 부가세에 대해 다시 반환할 것을 청구할 수도 있습니다. 

 

3. 판례가 말하는 전입신고 금지특약의 효력은?

<1> 이와 관련하여 대법원은 다음과 같은 판결을 하였습니다. 

• 주민들의 거주지 이동에 따른 주민등록전입신고에 대하여 행정청이 이를 심사하여 그 수리를 거부할 수는 있다고 하더라도, 그러한 행위는 자치 헌법상 보장된 국민의 거주 이전의 자유를 침해하는 결과를 가져올 수도 있으므로 시장·군수 또는 구청장의 주민등록법의 입법 목적의 범위 내에서 제한적으로 이루어져야 한다.
• 한편 주민등록법의 입법 목적에 관한 제1조 및 주민등록 대상자에 관한 제6조의 규정을 고려해 보면, 전입신고를 받은 시장·군수 또는 구청장의 심사 대상은 전입신고자가 30일 이상 생활의 근거로 거주할 목적으로 거주지를 옮기는지 여부만으로 제한된다고 보아야 한다. 
• 따라서 전입신고자가 거주할 목적 이외에 다른 이해관계에 관한 의도를 가지고 있는지 여부, 무허가 건축물의 관리, 전입신고를 수리함으로써 당해 지방자치다에 미치는 영향 등과 같은 사유는 주민등록법이 아닌 다른 법률에 의하여 규율되어야 하고, 주민등록 전입신고의 수리 여부를 심사하는 단계에서는 고려 대상이 될 수 없다.

<2> 우선 결론부터 말씀드리면 행정청은 임대차 계약의 특약을 이유로 임차인의 전입신고를 신청을 거부할 수 없습니다. 즉, 30일 이상 거주할 목적으로 전입신고를 신청하면 행정청은 다른 사정을 일절 고려하지 않고 수리여부를 결정하여야 한다는 취지입니다. 즉 임대차계약서의 특약을 근거로 행정청에서 전입신청 수리를 거부할 수 없다는 내용이라고 할 수 있습니다.