전세 월세 주택 임차인 임대차 기간 별 갱신 거절(만료 1개월?) / 묵시적 갱신 / 이후 중도해지?

전월세 주택임차인의 최대 관심사 중 하나는 임대차기간이라 할 수 있습니다. 특히 기존 계약을 유지할 수 있는지, 중도해지되는 경우에는 어떻게 되는지, 갱신하면 기간이 얼마나 연장되는지, 연장하고 싶지 않을 경우에는 어떻게 해야 하는지 등 기존 임대차 기간 별로 임차인의 계약 중도 해지와 관련한 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

임차인 종료통보시기

1. 전세 월세 계약기간이 2년인 경우 임차인 해지?

<1> 전세 월세 계약기간이 처음부터 2년으로 계약을 체결한 경우 계약기간 동안은 임차인이나 임대인은 중도에 마음대로 해지를 할 수 없습니다. 이는 계약갱신요구권이나 묵시적 갱신 이후 임차인이 마음대로 해지할 수 있는 것과 차이가 있습니다. 따라서 임차인이 기존 임대차 계약기간동안 부득이하게 중도에 해지를 해야 하는 경우가 발생하면 임대인과 협의점을 찾아보거나, 새로운 임차인을 맞추고 나가는 방법이 있습니다. 

 

즉 임차인이나 임대인이나 처음 2년 계약을 체결하는 경우에는 2년의 임대차기간을 준수할 의무를 부담하고 임대인 역시 임차인을 함부로 내보낼 수 없으며, 임차인 역시 중도해지를 요구하면서 보증금의 반환을 요구할 수 없습니다.

 

<2> 만약 2년의 임대차기간이 종료되고 더 거주하고 싶은 경우 임차인은 주택임대차보호법 제6조에서 규정하는 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 다만 임차인은 임대차기간이 만료되기 2개월 전에 임대인에게 임대차를 유지하고 싶다는 내용을 통지해야 합니다. 중요한 것은 임대차 기간 만료 2개월 전을 지키는 것이 중요합니다. 이 경우 임대인이 임대차 종료를 원하지 않아도 2년의 계약을 유지할 의무가 발생합니다. 단 특별한 사유가 있는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

<3> 만약 임대인은 임대차 기간 만료 6개월~2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 토지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니한 경우 임차인은 이대차 기간이 끝나기 2개월까지 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우 묵시적 갱신이 이루어져서 임대인이나 임차인은 기존의 계약조건으로 임대차관계를 유지해야 합니다. 단 임대차 기간은 2년으로 유지됩니다.

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2. 전세 월세 계약갱신 이후 임차인 중도해지(기존 임대차계약기간이 2년인 경우)

<1> 만약 임차인이 만료 2개월 전에 계약갱신을 요구하였거나, 임대인(만료 6개월~2개월 전)이나 임차인(만료 2개월 전)이 일정한 기간에 아무런 표시를 하지 않은 경우 임대차는 갱신이 이루어지고 갱신된 임차대 기간은 특별한 사정이 없는 한 2년으로 연장됩니다.

 

연장된 임대차 계약에서 임차인은 특별한 사유 없이 중도에 해지할 수 있을까요? 임차인은 해지할 수 있습니다. 다만 효력은 3개월 이후에 발생합니다. 따라서 임대인은 전세금이나 보증금을 3개월 이후 지급해야 하고 임차인은 3개월 기간 동안은 월세를 지급해야 합니다. (주택임대차보호법 제4조 제1항)

 

<2> 그렇다면 임대인은 임차인처럼 계약이 갱신된 이후 어느 때라도 해지할 수 있을까요? 그렇지 않습니다. 임대인은 임차인처럼 특별한 사유 없이 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 임대인은 2년의 임대차계약기간을 보장해 주어야 합니다.

 

<3> 그렇다면 임차인이 기존 임대차 기간만료 1개월 전(2개월 전이 아닌)에 갱신거절의 의사표시를 임대인에게 하는 경우에는 어떻게 될까요? 이는 계약기간이 1년(단기)인 경우와 2년인 경우 차이가 있는데 우선 계약기간이 2년인 경우에는 갱신거절 or 임차인의 해지통보는 정당하지 않고 묵시적 갱신이 이루어져서 2년으로 재계약이 되었다고 할 수 있습니다. (계약기간이 1년인 경우에는 별도로 다루겠습니다.)

 

다만 갱신이 이루어진 후 임차인은 어느때라도 해지할 수 있기 때문에 임대차만기 후 3개월 이후에 계약이 종료되는 것으로 이해해야 합니다. 따라서 임대차계약을 종료시키기 원하시는 임차인은 만료 2개월 전에 반드시 임대인에게 통보하는 것이 중요합니다.

 

3. 기존임대차 계약기간이 1년 인 경우 임차인 해지 통보는?

<1> 당사자 합의로 전세 월세 임대차계약기간을 1년으로 하는 경우가 있습니다. 그렇다면 계약기간은 1년일까요? 그렇지 않습니다. 이는 임차인의 선택에 따라 정해집니다. 

• 주택임대차보호법 제 4조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

즉 임대차기간을 1년으로 양 당사자가 계약했더라도 주택임대차보호법에서는 2년으로 본다고 하고 있습니다. 다만 임차인이 1년으로 원하는 경우 1년만 살고 나갈 수 있습니다.

 

<2> 다만 임차인이 1년만 살기 위해서는 역시 계약만료 2개월 전(하루라도 어기면 효력 없음)에 임대인에게 통보해야 합니다. 만약 통보하지 않은 경우에는 기존 임대차기간인 2년인 임대차계약을 준수해야 할 의무를 부담한다고 할 수 있습니다. 중요한 것은 이는 주택임대차보호법 제6조에서 말하는 묵시적 갱신이 아니고 처음부터 2년의 임대차계약이 계속 진행된다는 사실입니다.

 

<3> 따라서 2개월 전에 통보하지 않은 경우에는 묵시적 갱신이 되며 임차인은 어느 때라도 행사할 수 있는 중도해지를 할 수 없습니다. 마치 기존 임대차기간에서는 임대인이나 임차인이 중도에 해지할 수 없는 것과 같은 법리가 적용됩니다. 따라서 임차인은 2년의 계약기간을 준수해야 하고 만약 불가피하게 나가야 하는 경우에도 임대인은 2년의 기간 만료 시 보증금이나 전세금을 돌려줄 의무를 부담합니다.

 

<4> 이렇게 2년의 임대차기간이 종료되기 전 임차인은 묵시적 갱신이나 갱신요구를 할 수 있고, 또한 만료 2개월 전에 다시 임대차계약을 원하지 않은 경우에는 계약갱신을 거절할 수도 있습니다. 계약이 갱신된 이후 역시 임차인은 언제라도 계약을 해지를 임대인에게 통보할 수 있고, 다만 효력은 3개월 후에 발생하는 것은 동일합니다.