주택 임차인 실거주 확인 / 임대인의 갱신 거절 후 / 실거주증명은?

주택임대차 3 법이 개정되면서 가장 쟁점이 되었던 것은 임차인의 갱신요구권으로 임차인이 원하는 경우 4년 동안 유지할 수 있는 것이었습니다. 이때 임대인의 사실상 사용할 수 있었던 무기는 실거주 목적 갱신거절권이었습니다. 이와 관련하여 분쟁이 많았는데 오늘은 실거주 확인과 관련한 포스팅을 이어가고자 합니다.

자신이 거주할 목적 입증

1. 임대인의 실거주 확인의 필요성?

<1> 우리 주택임대차보호법에서는 임대인의 갱신거절 사유 9가지에 대해서 규정하고 있습니다. 그중 임차인 측 사유 말고 임대인의 임의대로 사용할 수 있는 사유는 3가지 정도로 분류될 수 있습니다. 구체적으로 상호 합의하에 상당한 보상을 제공하고 갱신을 거절하거나, 임대 건물의 대부분의 철거, 재건축, 임대인의 실거주사유가 있습니다. 

 

<2> 위 사유 중에 임대인이 가장 많이 사용하는 사유는 바로 임대인의 실거주입니다. 임대인이 직접 실거주해도 되지만 직계존속과 직계 비속 등 친인척 관계 실거주를 하여도 법에서는 실거주로 인정해 주고 있습니다. 그러나 부동산 호황기에는 이렇게 실거주를 이유로 임차인을 내보내고 바로 매매하는 경우가 많았습니다.

 

<3> 그런데 만약 임차인이 임대인의 실거주가 허위임을 확인한다면, 우리 법은 이와 관련하여 임대인에 대해 손해배상을 청구할 수 있도록 하였습니다. 특히 실거주를 이유로 임차인은 내보낸 후 다음과 같은 사항이 발견된다면 손해배상 청구가 가능하다고 할 수 있습니다.

• 임대인 실거주 통보 후 제3자에게 매도
• 임대인 실거주 통보 후 매매(매도)
• 임대인 실거주 통보 후 상당기간 공실

손해배상과 관련한 손해배상의 요건과 관련하여서는 다음의 포스팅을 참조하시면 도움이 되실 것 같습니다.

2023.09.04 - [생활속의 부동산이야기] - 갱신거절 손해배상? 실거주 목적 매매를 한 경우 임대인 갱신거절은?

갱신거절 손해배상? 실거주 목적 매매를 한 경우 임대인 갱신거절은?

 

2. 확인방법 (전입세대열람원 / 등기부등본 / 임대차정보제공 요청서)

<1> 전입세대열람원이란 해당 주택에 전입한 세대원의 정보를 확인할 수 있는 서류입니다. (동사무소, 주민센터 확인가능)

• 전입세대열람원에는 세대주와 세대원, 동거인의 이름, 전입일자 등을 확인할 수 있습니다.(주민등록 시행규칙 제14조)
• 하지만 갱신이 거부되고 계약이 끝난 임차인은 신청할 수 없어 실익성에 문제가 있습니다.(현재 이해관계인만 신청가능)
• 또한 확정일자 없이 전입신고만 새로운 세입자에 대한 내역은 확인할 수 없는 단점이 있습니다.

<2> 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 해당 주택이 매매되어 소유권이 타인에게 이전되었는지 여부를 확인할 수 있습니다. 위 서류는 인터넷등기소를 통해 손쉽게 확인할 수 있는 장점이 있습니다.

 

<3> 주택임대차보호법 제3조의 6 및 동법 시행력 제5조 및 제6조는 집주인 실거주 통보를 이유로 갱신이 거절된 세입자에 정보제공을 요청하여 확정일자 부여현황을 확인할 수 있는 제도가 있습니다.(주민센터확인 가능)

• 임대인, 임차인의 이름과 확정일자 부여일, 계약 기간 및 보증금 등의 정보 등 확정일자 부여 현황을 확인해 볼수 있습니다. 
• 주민센터 등 공공기관에 신분증과 기존 계약서만 지참하셔서 요청할 수 있습니다.
• 하지만 전입신고와 확정일자를 받지 않은 임차인은 표시되지 않아서 세입자의 이름만으로 집주인의 직계비속이나 직계존속이 아니란 사실을 알 수 없는 단점도 존재하고 있습니다.

<4> 이외에도 입주자 관리카드나 공과금, 관리비 납부확인서, 해당 주택으로 발송된 우편물이나 택배수령인을 통해서도 누가 실제 살고 있는지를 확인하고 다양한 정보를 증거로 확보하는 것이 필요하다고 할 수 있습니다. 

 

3. 실거주 입증책임과 관련 최신 대법원 판례

<1> 실거주 의사에 대한 입증책임이 임차인이 아니라 임대인에게 있다는 대법원의 판례가 나왔습니다. 즉 집주인이 설거주하겠다며 임차인의 계약갱신청구를 거절하기 위해서는 실거주 의사를 증명할 책임은 집주인에게 있다고 하였습니다. 즉 단순히 '실제 거주하려는 의사'를 표명한 것만으로는 부족하고 실제로 이사하기 위한 준비가 있었는지나 실거주하려는 경위 등을 종합해 실거주 의사를 판단해야 한다고 하였습니다.

 

<2> 더욱 구체적으로 " 임대인의 주거 상황, 임대인이나 가족의 직장·학교 등 사회적 환경, 임대인이 실거주 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 후 임대인의 사정, 임대인의 실거주 의사와 배치 모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지, 임대인의 이사 준비 여부 및 내용 여러 사정을 종합하여 판단" 해야 한다고 하였습니다.

 

<3> 따라서 위와 같은 정당한 내용을 임대인이 고지하지 않은 경우에는 갱신거절 자체가 실거주의사가 없다고 추정받을 수 있으며, 설령 이러한 의사를 잘 설명하였다고 하더라도 실제로 거주하지 않은 경우 다양한 자료를 통해 실거주를 하고 있지 않음을 증명할 수 있습니다. 실거주가 증명되지 않은 경우 임차인은 위에서 언급한 것처럼 일정한 요건을 갖추어 손해배상을 청구할 수 있습니다.