전세와 매매를 동시 진행 시 주의사항? 특약사항은?

실거주가 아닌 투자 목적으로 주택을 구매하는 경우 갭투자를 활용하기도 합니다. 특히 좋은 입지와 수욕가 풍부한 지역의 경우에는 전세를 끼고 매매를 하는 경우가 많이 있습니다. 즉 전세금을 통해 매매잔금을 치르고 주택을 보유하고 있다가 단기 차익을 노리기 위해 다시 매매를 진행합니다. 이렇게 매매와 전세를 동시에 진행하는 경우 전세 세입자가 주의해야 하는 사항을 알아보도록 하겠습니다.

세입자의 명심해야 하는 사항은?

1. 전세와 매매 계약 동시 진행 절차 / 계약의 당사자는?

<1> 입지가 좋고 주택에 대한 수요가 좋은 곳은 공실 상태의 주택을 매매할 때 보통은 전세를 끼고 매매를 진행하게 됩니다. 이 때 매매는 전세와 함께 진행하게 됩니다. 이 때 일반적으로 매매계약이 먼저 이루어지고 시간차를 두고 전세계약이 이루어지게 됩니다. 누가 당사자가 될 것인지는 밑에서 다루기로 하고 우선은 다음과 같은 자금의 흐름이 있게 됩니다.

1. 세입자가 매수자에게 전세자금을 지급한다.
2. 매수자는 매도자에게 매매잔금을 지급한다.
3. 만약 매도자에게 근저당이 있다면 매도자에게 매매잔금을 바로 지급하지 않고 근저당을 말소한다.(대출잔액증명서, 대출완납증명서 필요) 매도자 관리비, 장기수선충당금, 도시가스 등 정산 한다.
4. 매도자가 점유하고 있다면 이사 나가는 거 확인한 후 열쇠 등 이전 절차 준비
5. 매수자 등기한다. 
6. 세입자 이사한다.

그런데 5번과 6번은 매도자와 매수자 중 누가 전세계약의 당사가가 되는지에 따라 순서가 달라 질 수 있습니다.

 

<2> 일반적으로 전세 세입자는 매도자와 전세계약을 체결하는 것이 법적으로 보장을 받게 되어 있습니다. (이와 관련한 판례는 이하에설 설명) 하지만 통상적으로는 매수자와 체결하는 경우가 태반이라 할 수 있습니다. 왜냐하면 매도자 입장에서는 집을 파는 것에 관심이 있지 전세계약은 자신의 문제가 아니라고 생각하기 때문입니다. 

 

<3> 따라사 매수자를 구하면서 전세 세입자를 함께 구해서 진행하게 되어 있습니다. 매도자와 전세계약을 체결하였다가 중간에 매도자와 매수자와 거래 관계가 잘못된다고 하면 매도자는 전세계약을 떠 안게 되어 있기 때문에 매도자는 전세계약의 당사자가 되기 싫어 하기 때문입니다. 그래서 대부분은 매수자와 전세 세입자가 전세계약을 체결하고 있습니다.

 

2. 매매와 전세가 동시 진행되는 경우 세입자가 체크해야 하는 사항은?

<1> 우선 매매와 전세가 동시에 진행되는 경우 매매계약서가 존재하는 경우에는① 매매계약서를 확인하고,② 안심전세앱 등을 통해 새 집주인이 악성 임대인이 아닌지 확인하도록 합니다. 또한 ③ 사전에 전세자금 대출이 제대로 진행되는지 알아보도록 합니다. 이렇게 전세와 매매가 동시에 진행하는 경우 대출이 진행되지 않는 경우가 많아 꼼꼼히 대출 관련 문제를 확인할 필요가 있습니다.

 

<2> ④ 잔금 지급은 공인중개사, 법무사, 매도자, 매수인, 세입자 등 가 모인 자리에서 이루어 지도록 합니다. 자금의 흐름관계를 다시 확인하고 법무사 등을 통해 다양한 정보를 파악합니다. 또한 매수자가 혹시 추가적인 자금을 받을지 모르기 때문에 ⑤ 잔금을 치른 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 두도록 합니다. 역시 잔금 후 3~4일 이후 매수자가 ⑥ 추가적인 대출이 있는지 반드시 등기부등본을 확인합니다.

 

<3> 내 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 ⑥ 보증보험은 반드시 가입하도록 합니다. 역시 보증보험이 가능한 상태인지 전세 계약 체결전 알아보도록 합니다. 임대인이 임대 사업자인 경우에는 입주 후 보증서를 요청해야 하고, 유효 기간이 언제까지인지도 꼭 체크하도록 합니다. 또한 전세계약을 체결하면서 다양한 특약사항에 대해서도 미리미리 체크하도록 합니다.

 

3. 매매와 전세 특약사항과 판례는?

<1> 주택의 매매계약 체결시 매수인이 꼭 확인해야 하는 특약사항이 있습니다.

• 만약 근저당권이 있다면 "근저당권 ****원은 잔금일까지 매도인이 상환말소하며, 잔금으로 말소하는 경우 반드시 이를 확인하고 진행한다.
• 잔금일까지 각종 공과금은 매도인이 부담하며, 선부관리비 0원은 이삿날 매수인이 지급하도록 한다.
• 매도인은 잔금일 전에 매수인이 본 아파트 전세계약을 체결하는데 적극 협조한다.

<2> 전세계약 체결시 전세 세입자는 다음과 같은 사항을 꼭 확인하도록 해야 합니다.

• 전세금이 잔금으로 지급되는 경우 전세금은 반드시 잔금으로 지급되는 것을 확인하도록 한다. 
• 임차인의 전세보증금 채권은 1순위로 보장되고, 잔금 지급 당시 임대인은 추가적인 채무부담과 대출을 하지 않는다. 이를 위반시 계약은 무효과 되며, 이와 관련한 손해배상을 부담한다.
• 임차인은 확정일자를 받고, 보증보험에 가입한다.
• 전세보증금이 매도자의 근저당을 말소 자금으로 활용되는 경우, 반드시 이를 확인하고 이행하도록 한다.

 

<3> 최근 판례에서 "부동산의 매수자가 임대인이 되서 계약을 체결하는 경우, 매수인은 해제조건부 매매계약을 체결한 것으로 보아 만약 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제되는 경우 매수인은 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되고, 임차인은 전세계약을 체결한 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없다."(대판95다32037)고 하였습니다. 비록 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하여도 매매계약에 무슨 문제가 생기면 임차인은 매도인에게 대항할 수 없다고 할 수 있습니다.