임차인 대항력이란? / 확정일자(전입신고)와 점유 / 전입신고는?

임대차계약은 기본적으로 채권입니다. 즉 계약의 내용을 계약당사자에게만 주장할 수 있습니다. 따라서 임대차계약은 소유권인 물권에게 대항할 수 없습니다. 이로 인해 사회 경제적 취약성을 가진 임차인을 보호하기 위해 정책적인 보호를 다양한 제도를 거쳐 보호해 주고 있습니다. 오늘은 이와 관련한 대항력이라는 힘을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

전입신고와 점유가 필요한 이유

1. 임차인의 대항력이란?

<1> 위에서 잠깐 언급하였듯이 대항력이란 임대차 계약의 내용을 계약의 상대방인 임대인에게만 주장할 수 있는 것이 아니라 계약의 상대방이 아닌 제3자에게도 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 즉 소유권이 변동되더라도 남은 임대차 계약기간 또는 갱신기간(2+2)의 거주권을 보장받고 계약 종료 이후 보증금을 새로운 소유자에게 반환받을 수 있는 권리를 의미합니다. (집주인이 변경되더라도 새로운 집주인에게 기존 임대차기간과 보증금을 요구할 수 있는 힘을 말합니다.)

 

<2> 소유권이 변동되는 원인은 다양하게 존재할 수 있습니다. 예를 들어 매매로 인해 집주인이 바뀌거나, 기존임대인이 사망하여 상속인들이 상속된 경우, 기타 교환이나 증여로 인하여 소유권이 변동되더라도 대항력을 갖추고 있다면 기존임차인은 거주권을 보장받을 수 있습니다. 다만, 경매로 소유권이 변경되는 경우에는 경매로 소멸될 최선순위 저당권이나 기타 담보권 보다 먼저 대항력을 갖추고 있어야만 낙찰인에게 거주권을 주장할 수 있습니다.

 

<3> 주택임대차보호법에서는 대항력과 관련하여 다음과 같은 규정을 두고 있습니다.

• 주택임대차보호법 제3조(대항력) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 본다. ④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
• 제3조의 2(보증금의 회수) ② 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.

 

2. 대항력의 요건(주민등록이전 / 점유)

<1> 대항력의 요건에는 주민등록이전과 점유가 있습니다. 주택임대차보호법에서는 주민등록을 마쳐야 한다고 규정하고 있는데, 바로 이 부분이 전입신고입니다. 전입신고는 해당 주소지에 거주자로서 주민등록을 하는 행위이며, 전입신고일의 다음 날 0시부터 그 효력이 발생합니다. 이러한 부분 때문에 전입신고는 반드시 잔금일 이전에 할 필요가 있습니다.

 

만약 전입신고를 잔금일 당일에게 하게 된다면 자정 이전에 임대인이 근저당을 설정하거나 소유권의 변동을 일으키더라도제3자인 근저당권나 새로운 소유자에게 대항할 수 없습니다. 최근에는 온라인으로 신청할 수 있기 때문에 반드시 잔금일 전날 저녁까지 전입신고를 할 필요가 있습니다.

 

<2> 점유는 흔히 말하는 임차인이 그 집에 들어가 사는 것입니다. 실무적으로 그 집에 키를 받거나 비밀번호를 얻고 짐을 옮기는 것을 의미합니다. 대항력은 이렇게 점유와 주민등록이전이 필요하며, 이를 전입신고시나 잔금시만 갖추고 있으며 되는 것이 아니라 계속 유지해야 하는 요건입니다. 따라서 보증금을 반환받지 못한상태에서 이사를 함부로 하거나, 전출을 가게 되면 보증금을 반환받지 못하거나 새로운 집주인에게 퇴거 당할 수 있다는 사실을 명심해야 합니다. 

 

<3> 이를 보완하기 위해서는 임차권등기가 필요합니다. 임차권등기가 이루어진다면 임차인은 이사를 가거나 전출을 한다고 하더라도 기존의 대항력을 유지할 수 있습니다.(임차권등기와 관련한 내용은 밑 포스팅을 참조)

2023.08.17 - [생활속의 부동산이야기] - 임차권등기명령의 신청방법, 효력, 비용은?

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<4> 참고로 전입신고를 하면서 같이 확정일자를 받아두면 임차인은 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 확정일자란 임대차계약시 체결된 일자를 공식으로 인증받은 절차입니다. 즉 확정일자 부여기관에 체결된 임대차 계약서를 가져가 확정일자 도장을 받는 것을 말합니다. 확정일자 부여기관은 주택 소재지의 동 주민센터, 읍 면사무소, 등기소 등을 의미합닏다. 일반적으로는 부동산 계약 당일에 확정일자를 바로 받는 경우가 많습니다.

 

우선변제권이란 임차한 주택이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 임차인의 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 중요한 것은 대항력이 갖추어진 상태에서 확정일자의 효력이 발생한다는 사실입니다. 대항력도 제대로 갖추어져 있지 않고 확정일자만 있다면 아무런 효력이 없습니다. 다만 대항력을 갖추기만 한다면 순서는 대항력과 우선변제적 효력에 영향이 없다고 할 수 있습니다.