전세 월세 묵시적 갱신 이후 임대인 임차인 계약 해지 가능? 민법상 해지와 차이는?

주택의 전세 월세에서 묵시적 갱신이 이어진 이후 가장 중요한 쟁점 중 하나가 임대인이나 임차인 사정으로 계약을 해지할 수 있는지 여부입니다. 주택임대차보호법에는 묵시적 갱신이후 임차인에게 해지권을 부여하고 있습니다. 그렇다면 이는 어떠한 효력이 있으며, 민법상 해지와 관련 쟁점이 무엇이 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

갱신이전과 이후 해지시점은

1. 묵시적 갱신의 효력과 임차인 해지

<1> 전세 월세 임대차계약에서 묵시적 갱신은 무엇일까요? 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 임대차계약을 체결한 이후 임대인은 계약 종료 6~2개월 전, 임차인은 종료 2개월 전 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 성립한다고 규정하고 있습니다. 묵시적 갱신 이후 제6조의 2항에 따르면 법률에 규정한 특별한 사정이 없는 한 임차인은 해지를 할 수 있고, 다만 3개월 이후 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.(더욱 자세한 내용은 밑 포스팅참조)

2023.07.17 - [생활속의 부동산이야기] - 묵시적 갱신후 월세 전세 임대인 임차인 계약해지

묵시적 갱신후 월세 전세 임대인 임차인 계약해지

 

 

<2> 즉 임차인은 묵시적 갱신(+갱신요구에 의한 갱신도 마찬가지)이후 아무때나 해지 할 수 있지만 임대인은 어떨까요? 임대인은 임차인과 달리 묵시적 갱신이후 아무때만 해지 할 수 없습니다. 이와 관련하여 최근 묵시적 갱신이후 해지제도에 대하여 임차인의 악용문제가 대두하여 주택임대차보호법 개정관련 논의가 있는 것도 사실입니다. 

 

<3> 묵시적 갱신이 성립한다면 갱신된 기간은 2년으로 간주하고 있습니다. 또한 기존의 계약조건은 그대로 승계되어 임대인, 임차인 모두 기존의 특약이나 월세, 보증금 등 다양한 권리의무가 그대로 승계된다고 할 수 있습니다. 최근 묵시적 갱신 이후 해지를 통보한 경우 해지의 기산점과 관련한 판례도 나와 해석상 다툼이 있었던 부분에 대해서 조금씩 정리가 이루어지고 있습니다.

2024.08.15 - [분류 전체보기] - 계약갱신 / 묵시적 갱신 이후 임차인 해지가 효력 발생하는 시작일 기산점은?

계약갱신 / 묵시적 갱신 이후 임차인 해지가 효력 발생하는 시작일 기산점은?

 

2. 묵시적 갱신이전 임차인 임대인 해지?(민법상 해지는?)

<1> 그렇다면 묵시적 갱신 이전인 원래의 임대차기간내 임대인, 임차인은 어느 때나 해지할 수 있을까요? 이와 관련하여서는 주택임대차보호법에서 아무런 규정을 두고 있지 않습니다. 이렇게 주택임대차보호법에서 규정하고 있지 않다면 일반원칙인 민법이 적용된다고 할 수 있습니다.

 

<2> 민법에 따르면 특별한 규정이 존재하지 않으면 계약당사자는 아무때나 계약을 해지 할 수 없습니다.민법에서는 다음과 같은 상황에서 해지권을 규정하고 있습니다. 해지에 대해서 특별한 규정이 있는 경우에만 계약의 당사자는 해지할 수 있습니다.

• 양 당사자가 채무불이행이 있는 경우
• 매매 등 임대인(소유권 변경)이 변동된 경우 임차인
• 임대차기간이 약정이 없는 경우 양 당사자(임대인 해지 6개월, 임차인이 한 경우 1월이 지나야 효력 발생)
• 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하여 임차목적을 달성하기 어려워진 경우
• 양 당사자가 특별히 합의한 사항을 위반한 경우
• 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 경우로 임차목적을 달성할 수 없는 임차인

<3> 위 내용에서도 보듯이 민법상 해지권은 특별한 사유가 있어야 하며, 계약관계의 신뢰가 파괴된 경우나 임대차계약의 목적을 달성할 수 없는 특별한 사정이 발생한 경우에 민법은 계약의 해지권을 양 당사자에게 부여하고 있습니다. 그런데 주택임대차보호법상 갱신이후 임차인 해지권은 특별한 사정이 없음에도 아무때나 해지할 수 있도록 한 점에서 큰 차이가 있으며 개정논의가 있는 것도 사실입니다.

 

<4> 결론적으로 원래의 계약기간 내에서는 임차인이나 임대인 모두 특별한 사정이 없는 한 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 즉 민법 규정이 적용되어 위에 설명한 내용이외의 사유로는 임대인, 임차인 모두 임대차계약을 해지하지 못합니다. 결국 임대차기간을 모두 준수해야 합니다. 

 

<5> 만약 임차인이 특별한 사유로 인하여 계약기간을 지키지 못한다면 새로운 임차인을 미리 구하거나, 임대인과 협의를 통해 양해를 구하고 이사를 가야합니다. 그렇지 않다면 임차인은 계약기간 만료일까지 월세를 지급할 책임을 부담하고 만약 월세 미납이 있다면 보증금이나 전세금에서 공제될 수 밖에 없다고 할 수 있습니다.