일시사용을 위한 임대차 / 단기(여관)임대 임대차보호법 적용?

일반적인 임대차가 아니라 최근 유행하고 있는 1달살이를 하거나 특별히 직장때문에 여관에 투숙해야 하는 경우처럼 일시사용을 위한 임대차계약이라는 것이 별도로 있습니다. 그렇다면 일시사용을 위한 임대차의 경우 주택임대차보호법이 적용되는지 그 밖에 계약시 유의해야 하는 사항이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

기간이 짧은 임대차 임차인 보호여부

1. 일시사용을 위한 임대차 적용법규는?

<1> 우리 법 임대차관련규정에서는 임대차기간을 1년 미만(상가), 2년 미만(주택)으로 정한 경우 및 기간의 정함이 없는 임대차와 일시사용을 위한 임대차로 구분하고 있습니다. 기간의 정함이 없는 임대차의 경우에는 양 당사자가 언제든지 계약을 해지 할 수 있고, 그 때 해지의 효력은 토지, 건물, 기타 공작물인 경우 임대인 해지통보시 6월, 임차인 해지통고시 1월, 동산은 5일 경과시 발생한다고 규정하고 있습니다.

 

<2> 그렇다면 일시사용을 위한 임대차의 경우에는 어떻게 규정하고 있을까요?

• 민법 제653조(일시사용을 위한 임대차특례) : 제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 전조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
• 주택임대차보호법 제11조 : 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
• 상가건물임대차보호법 제16조 : 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

 

<3> 흔히 말하는 깔세 등으로 단기 임대차에 해당하는 경우 계약갱신청구권, 차임증감청구권, 부속물매수청구권, 주임법상의 대항력 등 다양한 임차인을 위한 보호규정이 적용되지 않습니다. 그렇다면 어느 경우에 일시사용을 위한 임대차에 해당하며, 어느 경우 일반임대차에 해당하게 될까요? 법 규정에는 명시적으로 규정하고 있지 않아 판례의 해석을 참조하면 도움이 될 것 같습니다.

 

2. 일시사용을 임대차 해당여부(판례)

<1> 대구고법 2015나24103판결에서는 기간이 2개월 단기인 점, 보증금이 소액인 점, 임댗인이 입찰공고를 낸 점 등을 고려하여 일시사용을 위한 임대차라고 판시한 적이 있습니다. 수원지법 2011가단 32279판결은 보증금 없는 4개월 짜리 임차 게약을 일시사용 임대차라고 판시하였습니다.

 

<2> 인천지법 2015가단 242732 판결은 임차기간을 6개월, 보증금 300만 원, 월세 130만 원에 대하여 전액 선지급한 사안에서 법원은 일시사용 임대차라고 판시한 적이 있습니다. 역시 울산지법 2013가단 10344판결에서도 6개월 임차료를 선지급한 사례에서 일시사용을 위한 임대차라고 한 판례가 있습니다.

 

<3> 결론적으로 판례는 다음과 같은 기준을 사용하여 일시사용을 위한 임대차인지를 판단하고 있습니다.

• 임대차를 사용하게 된 경위(임차인이 잠시 출장을 위해 사용하거나 or 새 아파트에 입주하기 위해 잠시 임대차계약을 체결했는지 여부 등)
• 임대차기간(1년 미만, 보통은 6개월 미만인 경우)
• 보증금 및 월세 액수 : 보증금 액수가 적거나 없는 경우
• 월세 지급방식 : 선불지급인 경우

 

3. 일시사용임대차 계약 체결시 유의사항은?

<1> 단기 사용 즉 일시사용임대차에 해당하는 경우 임차인은 다양한 임차인을 위한 보호규정의 적용을 받지 않습니다. 따라서 세입자인 임차인은 임대차계약 체결시 단기사용임대차가 아님을 강조하도록 특약을 작성해야 합니다. 반대로 임대인은 일반적으로 기간이 단기 임대차인 경우 되도록이면 이 임대차계약은 단기 일시사용을 위한 임대차임을 특약에 명시하도록 노력해야 합니다.

 

<2> 예를 들어 임대인 집주인 입장에서는 ① 임대차계약 명칭을 명확하게 단기임대차임을 명시하고 ② 기간은 되도록이면 6개월 이내로 하도록 합니다. 특약에 다시한 번 ③ 일시사용을 위한 임대차임을 명시하고 ④ 되도록이면 월세는 전액 선불로 받도록 합니다. 또한 ⑤ 임대보증금은 소액으로 하도록 하는 것도 필요합니다. 그리고 ⑥ 특약에 다양한 임대차보호법 임차인보호규정이 적용되지 않음을 명확히 하는 것도 필요하다고 할 수 있습니다.