주택 실거주 이유로 임대인 계약갱신거절? 주택 매수인 새 집주인도 가능(대법원 판례)?

최근 있었던 주택임대차 3 법의 중요 내용 중 하나인 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 매우 중요한 권리 중 하나입니다. 하지만 이에 대한 예외로 임대인은 실거주를 이유로 계약갱신을 거부할 수 있으며, 이와 관련한 다양한 규정도 함께 규정하고 있습니다. 그렇다면 새로운 집주인도 실거주를 이유로 갱신을 거부할 수 있을까요?

새집주인 자신이 실거주 가능

1. 실거주 목적 임대인 계약갱신거절권

<1> 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 규정하면서, 일정한 요건을 갖춘 경우 임대인에게 계약갱신거절권을 인정하고 있습니다. 그중 하나가 임대인의 실거주 사유가 있습니다.

• 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
• 6조의 3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제11항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 이유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8호 : 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다.)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

<2> 임대인은 위 법률 조항(제6조의 3 8호)에서 처럼 자신이나 직계존속 또는 직계비속을 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 만약 실거주하지 않으면서 단순히 임차인을 쫓아내기 위해서 계약갱신을 거절하는 경우에는 일정한 요건에 따라 임차인은 임대인에게 손해배상을 요구할 수 있습니다. 

 

<3> 이와 관련하여 임차인이 계약 갱신요구 기간 내에 계약의 갱신을 요구한 경우 임대인은 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 있습니다. 그렇다면 더 나아가 임대인의 지위를 승계한 임대주택의 매수인인 새로운 집주인 역시 자신의 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는지 최근 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 사건의 내용과 1심과 2심 판결

<1> 사건의 내용은 다음과 같습니다.

• B씨 등은 2019년 C 씨로부터 주택을 임차해 거주하여 왔습니다. 그러다 2020년 수차례 C 씨에게 임대차 계약갱신을 요구하였습니다. 그러나 C 씨는 주택을 이미 다른 사람(A 씨)에게 팔고, A 씨가 주택에 실거주할 예정이라며 B 씨 등에게 임대차 계약 갱신을 거부하는 내용증명을 발송하였습니다.
• 당시 A 씨는 주택을 매매하기로 하고 C 씨와 계약은 했지만 주택 소유권 등기는 아직 이전받지 못한 상태였습니다. 이후 A 씨는 C 씨로부터 주택 소유권 등기를 이전받고 주택에 입주하려 했지만 B 씨 등이 주택에서 퇴거를 거부하며 재판이 진행되었습니다.

<2> 이 사건의 가장 큰 쟁점은 임대차 계약상태에서 '예비 집주인(새로운 소유자)'도 실거주를 이유로 전세계약이 만료되기 2~6개월 전부터 가능한 임차인의 계약갱신을 거부할 수 있는 계약갱신거부권을 가지는지 여부입니다. 

 

<3> 1심에서는 A 씨의 청구를 받아들였지만 2심에서는 A 씨의 청구를 기각하였습니다. 2심은 A 씨의 경우 B 씨 등이 임대차 계약 갱신을 요구할 당시 주택 소유권이 없어 실제 집주인이라 볼 수 없고, 따라서 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 자격이 없다고 판단하였습니다. 또한 C 씨에게 소유권이 있었던 당시 실거주 의사가 없어 A 씨에게 '실거주 의사'가 없이 당해 주택을 매도하였다고 판단 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 없다고 판단하였습니다.

 

3. 대법원의 판단은?

<1> 대법원 민사3부는 A 등(임대인)이 B 등(임차인)을 상대로 제기한 건물인도소송에서 원고 패소판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 환송하였습니다.(2021다 266631)

 

<2> 판결에서 대법원은 " 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권과의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비춰 볼 때, 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하다"라고 하였습니다.

 

<3> 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수 있다고 보아야 할 것인 점을 고려하면 위 기간 내에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의해 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 제8호의 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다고 판시하고 있습니다.

 

<4> 결국 결론적으로 대법원은① 임대주택의 양수인 역시 종전 임대인과 별도로 독자적으로 갱신거절권을 행사를 인정하였습니다. 또한 ② 임대주택의 양수인 역시 주택임대차보호법상 갱신거절기간( 임대차 만료 2~6개월 전)내에서만 갱신을 거절할 수 있다고 판단하고 있습니다. 그리고 ③ 임차인이 종전 임대인에게 갱신요구권을 행사한 이후라도 적법한 갱신거절기간 내에 새로운 임대인은 갱신거절권을 행사할 수 있다고 판단하고 있습니다.