주택임대차 에어컨 냉장고 세탁기 등 소모품 수리비 누가 부담? 임대인 수선의무는 어디까지?

월세나 전세 등 임대차 계약을 체결한 후 거주하면서 임대인과 임차인은 다양한 문제로 분쟁이 발생할 수 있습니다. 그중에 하나가 세탁기, 냉장고, 에어컨 등 옵션사항에 고장이 난 경우 이에 대한 수리비를 두고 누가 부담하는지에 분쟁이 생길 때가 종종 있습니다. 오늘은 이렇게 임대물 목적물의 수선의무가 어디까지 누가 부담하는지에 대해 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

임대차 분쟁 발생하는 원인

1. 민법 / 판례가 말하는 수선의무 범위는?

<1> 민법에서는 임대인의 수선의무와 임차인의 통지의무를 규정하고 있습니다.

• 민법 제623조 : 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
• 민법 제624조 : 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니한다.

<2> 하지만 과연 사용, 수익에 필요한 상태 유지 의무가 어느 범위까지에 대하여 민법은 구체적으로 설명하고 있지 않습니다. 그래서 이와 관련하여 대법원의 판결로 그 기준에 대하여 설명을 하였습니다.

• 임대차 계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로 목적물에 파손 또는 장애가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해라 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익 할 수 없는 상태가 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.(대법원 2013. 6. 14 선고 2010다 89876. 89883 판결)

<3> 즉 도어록 배터리나 형광등이 나간 경우 간단한 건전지, 형광등의 교체는 임차인이 자비로 교환해야 하지만, 보일러나 누수가 생긴 경우와 같이 임대차 목적물의 주요 구조물이나 부속물에 기능상 문제가 있는 경우에는 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 할 수 있습니다.

 

2. 임대인 / 임차인이 수선해야 하는 것

<1> 우선 임대인이 수선해야 하는 범위는 어디까지 해야 할까요? 간단하게 다음과 같은 부분에 기능상 문제가 있다면 임대인이 수선해야 합니다.

• 난방 (보일러 등) 고장
• 배관, 하수관 등 고장
• 창틀 / 누수 등의 문제
• 내부타일 / 외벽타일 손상
• 상하수도 고장 

<2> 중요한 것은 위에서 말한 고장이나 문제 등이 임차인의 고의나 과실, 부주의 등이 없어야 합니다. 예를 들어 임차인이 실수로 많은 오염물질을 세면대에 넣게 하여 상하수도관이 막힌 경우 이에 대한 수선의무는 당연히 임차인의 부담으로 부담하여야 합니다. 또한 베란다에 임차인이 버린 쓰레기로 하수도관이 막혀 누수가 생긴 경우 이 또한 임차인의 부담으로 수선해야 합니다. 또한 위의 하자를 발견한 경우 임차인은 곧바로 임대인에게 알리고 수선을 부탁해야 합니다.

 

<3> 판례가 말하는 임차인이 수리해야 하는 범위는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 형광등 교체
• 도어록 배터리 교체
• 간단한 샤워꼭지 교체
• 간단한 오염물질 제거

3. 에어컨 / 냉장고 / 세탁기 등 (옵션사항 등)

<1> 다가구주택이나 아파트 전세 월세에 최근 옵션 사항으로 에어컨, 냉장고, 세탁기 심지어 식기세척기까지 제공하는 경우 등이 있습니다. 그렇다면 이러한 옵션 사항에 고장이 있는 경우 누가 수선을 부담해야 할까요? 가장 명확한 것은 임대차계약 시 '옵션시 고장이 있는 경우 임대인이나 (임차인)의 부담으로 수선한다.'와 같이 누구의 부담으로 할 것인지 특약으로 정해 놓으면 문제가 없지만 대부분은 구체적으로 정해 놓지 않는 경우가 많이 있습니다.

 

<2> 또한 이와 관련하여 명확한 정리된 입장이 있는 것도 아니라고 할 수 있습니다. 하지만 민법과 판례의 전체적인 취지를 고려하면 다음과 같이 정리될 수 있습니다. 우선 옵션사항에 고장이 있는 경우 원칙적으로 임대인이 수선의무를 부담한다고 할 수 있습니다. 옵션사항에 관해서도 임차인에게 제공하도록 계약이 이루어지기 때문입니다. 임대인은 어차피 다음 임차인에게 고장 나지 않은 옵션을 제공할 것이기 때문입니다. 물론 그 고장이 임차인의 부주의나 고의로 발생한 경우 임차인이 부담해야 하는 것은 당연합니다.

 

<3> 다만 변기의 간단한 노즐이나 줄이 끊어진 경우 임차인이 간단하게 수선할 수 있는 것은 임차인이 수선하는 것이 타당하다고 생각합니다. 가장 중요한 것은 이렇게 애매한 경우가 발생한 경우 임대인과 임차인이 차분하게 협의하여 비용의 부담을 정하는 것도 현명한 해결이 아닐까 생각합니다.