토지를 거래하거나 매매하게 되는 경우 흔히 구거라는 용어에 접하기도 합니다. 구거는 인공적이거나 자연적인 수로를 의미하는데 토지를 투자하거나 토지에 관심을 가지고 계신 분은 반드시 알아야 하는 내용입니다. 오늘은 구거가 가지는 의미와 구거점용허가를 얻기 위해서는 필요한 것들이 무엇이 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
1. 구거란?
<1> 구거란 하천보다 규모가 작은 4~5m 폭의 개울 흔히 말하는 도랑을 의미합니다. 구거는 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지를 의미합니다.(공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률 시행령 58조) 구거는 하천과 관련한 '하천법'의 적용을 받지 않고 "공유수면 관리 및 매립에 관한 법률"의 적용의 받게 되어 있습니다.
<2> 구거에는 자연구거와 인공구거로 나눌 수 있습니다. 도랑처럼 기존에 자연스럽게 형성된 것을 자연구거라고 부르고, 논이나 밭에 물을 주기 위해 만든 구거를 인공구거라고 할 수 있습니다.
<3> 구거는 보통 도로와 전, 답 등 농지사이에 존재하는 경우가 많이 있습니다. 논과 밭에 바로 물을 주기 위해서 그렇습니다. 그런데 최근 문제가 되는 것은 매립이나 기타 개발로 인해 구거의 흔적을 찾기가 쉽지 않기 때문입니다. 지적도상에는 구거로 나오지만 현황상에는 전혀 구거라는 것을 알 수 없을 때가 많기 때문입니다.
2. 구거가 중요한 이유?
<1> 그렇다면 구거가 왜 중요할까요? 구거는 토지의 이용과 직접적인 관련이 있습니다. 만약 도로와 토지사이에 구거가 있다면 그 토지는 맹지가 되어서 건축을 할 수가 없습니다. 아무리 눈으로 판단해서 구거가 아니라고 해도, 지목상 구거로 판단되면 그 자체로는 건축이 불가능하고 구거점용허가를 받어서 건축을 해야 합니다. 이 경우 구거의 일부분에 대해서 점용허가를 받는 경우가 많이 있습니다.
<2> 구거는 맹지가 될 수 있는 토지를 건축이 가능한 토지로 만들어 줄수도 있습니다. 즉 구거는 건축허가와 밀접한 관련이 있습니다. 건물에서 나오는 오폐수는 '정화조'에서 일단 걸러지게 됩니다. 이렇게 정화조에서 걸러진 오폐수는 배수로를 통해 폐수처리장이나 하천으로 흘러가게 됩니다.
<3> 따라서 농촌 또는 시골의 토지를 구입 시 다음과 같은 사항을 주의해서 구매하도록 해야 합니다.
- 배수로와 연결되지 않은 토지를 구매하는 경우에는 "구거"를 확보하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.
- 시골에 있는 토지를 매수하는 경우에는 구거가 접해 있는지 반드시 체크해야 합니다.
- 만약, 토지에 구거가 접해 있지 않다면 정화조에서 걸려 나온 오폐수를 어떻게 해결해야 할지 반드시 확인하고 매입을 해야 합니다.
- 위와 같은 사항은 건축허가와 밀접한 관련이 있습니다.
3. 구거점용허가절차는? 준비는?
<1> 구거 사용승인 절차는 다음과 같은 내용으로 이루어집니다.
- 사용승인서 제출 : 사용희망자 ▶한국 농어촌공사 해당 지사(또는 사업단)
- 사용가능여부 확인 : 한국 농어촌공사 해당지사(또는 사업단)
- 사용승인 신청 : 한국 농어촌공사 해당 도 본부 ▶ 시·도시자(사업단의 경우 : 사업단 ▶ 시도지사)
- 사용계약체결 : 사용희망자 ↔ 한국 농어촌공사 해당 지사 (또는 사업단)
- 한국 농어촌공사 자체 승인사항 사항 : 면적 300㎡이하 ▶ 14일
- 시도지사 승인 필요 사항 : 면적 300㎡ 이상 ▶ 30일
<2> 구거 점용허가 사용승인 시 해당 관청의 검토사항은 다음과 같습니다.
- 농업용수 공급에 지장(단면 크기 및 용배수 흐름)을 주는지 여부
- 유지관리(준설이나 개보수, 청소)가 용이한지 여부
- 흄관, 암거, 교량 등 등 신규 설치 공사에 영향을 주는지, 안정성에 영향을 미치는지 여부
- 오폐수 발생이나 유입 등 수질오염의 환경문제 야기 가능성 여부
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 다양한 법률과 법규정의 저촉 여부
- 위험시설 / 혐오시설 / 환경오염시설 관련성 여부
- 농수산식품부 등 상부기관으로부터 지시나 금지 사항 위반 여부
- 이전 사용자와의 분쟁소지 및 인근주민들의 민원 제기 가능성 여부
- 국토이용계획, 도시공원지정, 군사시설보호지역 등 행위제한과 연관성 여부
- 기타 목적 외 사용과 관련되는 제반사항 검토
<3> 점용허가를 받기 위해서는 다음과 같은 서류를 준비하고 갖추고 있어야 합니다.
- 토지대장
- 등기사항전부증명서
- 토지이용계획확인원
- 사업계획서
- 현장사진
- 인감도장
- 신청서(농업기반시설 목적 외 사용승인신청서)
- 주민등록등본