권리금회수기회 / 상가임차인 권리금 보호를 위한 요건들은?

최근 어려워진 경제사정으로 권리금을 내놓고 다른 사업을 알아보려고 하시는 분들이 많이 있습니다. 이와 관련하여 임대인과 기존임차인 사이의 많은 분쟁이 있습니다. 오늘은 임대인이 임차인들의 권리금회수기회를 방해하는 사례와 함께 임차인들의 권리금을 보호하기 요건들이 무엇이 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

신규임차인 주선하는 기존임차인

1. 상가임차인이 권리금이 인정되기 위한 요건

<1> 상가임차인에게 권리금회수기회를 임대인에게 주장하기 위해서 다음과 같은 4가지 요건을 충족을 해야 합니다. ① 임대인의 행위가 법에서 정한 권리금 회수 방해 유형 4가지 중 하나에 해당할 것 ② 계약기간 만료 6개월 전 임대인인에게 새로운 임차인을 소개할 것 ③ 임대인에게 임차인의 계약갱신거절 사유가 없을 것 ④ 임대인에게 신규임차인과 계약체결을 거절할 정당한 사유가 없어야 합니다. 추가적인 사항으로 당연히 임차인은 소멸시효 기간 내에 손해배상을 청구해야 합니다.

 

<2> 상가임대차보호법 제10조의 4 제1항 각 호에서는 임대인의 임차인의 권리금을 회수방해하는 사례를 예시로 들어 설명하고 있습니다. 또한 상가임대차보호법 제10조 제1항 각 호에서는 법정 쟁신 거절 사유를 구체적으로 설명하고 있으면서 이 경우에는 임대인에게 정당하게 권리금회수를 주장할 수 없게 되는 것을 명심해야 합니다.

 

<3> 또한 임대인에네 신규임차인과 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 없어야 하는 있는데 이런 경우에는 임차인은 임대인의 권리금계약방해를 이유로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없습니다.

1. 신규임차인이 되려는 자가 자력이 없는 경우
2. 신규임차인이 되려는 자가 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우

위의 사례는 엄격하게 해석되어야 하고 이를 위반해 위법한 임대인의 갱신거절이 되는 경우 손해바상 책임을 임대인은 부담하여야 합니다. 권리금회수기회 방해로 인한 손해배상책임과 관련한 다음의 포스팅을 참고하시면 도움이 되실 수 있습니다.

2023.07.20 - [생활속의 부동산이야기] - 권리금회수기회방해로 상가임차인의 손해배상청구를 하기 위한 요건

권리금회수기회방해로 상가임차인의 손해배상청구를 하기 위한 요건

 

2. 상가 임차인의 권리금회수기회 인정여부

<1> 임대인이 직접 사용한다는 이유로 임차인이 주선한 새로운 임차인에 대해 거부할 수 있는지 여부(부정)

대법원은 임대인이 아들의 커피 전문점 등 직접 사용할 계획이라고 밝히고 임차인이 주선한 임차인을 거부한 사건에서 임대인이 신규임차인의 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시한 것이므로 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절한 것에 대해 임차인은 임대인에 대해 손해배상 청구를 인정하였습니다. (2018다 284226 판결)

 

<2> 임대인이 스스로 영업할 것을 이유로 임차인의 주선행위를 거절할 수 있는지 여부(부정)

대법원은 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 이는 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유에 해당하지 않는다고 판단하였습니다.(2018다 252441 판결)

 

<3> 임대인이 특정 업종을 이유로 계약을 거절할 수 있는지 여부(부정)

임차인이 빵과 관련한 일반음식점을 운영하고 있는데 실내포차 영업을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인이 기존의 다른 층의 영업에 방해된다는 이유로 신규임차인을 거절한 경우 대법원은 업종 제한을 이유로 신규임차인과의 계약 체결을 거부하는 것은 정당한 사유가 없다고 보고 손해배상책임을 인정하였습니다.(2019다 236392 판결)

 

<4> 상가건물의 철거나 재건축 계획 고지 행위가 곧바로 권리금 회수 방해에 해당한다고 볼 수 없습니다. 하지만 허위로 철거나 재건축 계획을 고지한 경우 예를 들어 철거나 재건축의 필요성이 없고, 계획이 구체화되지 않은 경우에는 고지행위가 있다는 사정은 권리금회수방해 행위에 해당할 수 있습니다.

 

3. 권리금회수기회 방해를 이유로 손해배상청구하기 위해서는

<1> 위에서 요건에 대해서 언급했듯이 손해배상이 인정하기 위해서는 상가임대차계약기간이 종료되기 전 6개월 전부터 상가임차인은 신규임차인을 임대인에게 소개하는 행위를 하여야 합니다. 그런데 임대인은 임차인의 이러한 주선행위에 대해 정당한 사유 없이 임대차계약을 거절해서는 아니 되고, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구해서는 안됩니다.

 

<2> 문제는 임차인이 임대인의 회수방해행위를 입증해야 한다는 것입니다. 따라서 임차인이 임대인의 방해행위를 입증하기 위해서는 새로운 임차인과 권리금 계약을 체결하고 신규임대인과 임대차계약을 체결해 달라고 요청하는 행위가 있어야 합니다. 또한 신규임차인에 대한 정보와 함께 차임을 지급할 능력 또는 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력에 대한 정보를 임대인에게 정확하게 제시함으로써 증거를 확보하는 것이 필요합니다.

 

<3> 구체적으로 손해배상액은 어떻게 될까요? 이에 대해 명확한 손해액을 판단하는 것은 쉽지 않습니다. 물론 감정평가사의 감정평가가 있겠지만 종합적인 판단으로 법원의 결정으로 결정될 수밖에 없습니다. 가능한 자신의 손해를 입증하기 위해서는 다양한 증거를 확보하여 법원의 판단자료로 제공하는 방법이 최선일 수 있습니다.