농지전용허가는 어떻게? 절차와 비용은? 확인할 체크리스트는?

토지 개발과 관련된 내용에서 가장 흔하게 언급 사항 중 하나가 농지전용허가입니다. 농지는 개발행위가 제한되어 있고 다양한 규제가 적용되어 토지 가치가 낮은 편입니다. 하지만 향후 개발을 위해 농지진용허가를 얻는다면 토지가치 상승은 분명한 사실입니다. 오늘은 이와 관련한 내용을 포스팅하도록 하겠습니다.

농지전용 체크리스트는?

1. 농지전용허가란? 허가신청 전 체크해야 하는 사항은?

<1> 농지전용허가란 농작물을 경작하기 위한 토지의 사용 용도를 다른 용도로 변경하고자 하는 행위로 관계기관에 허가를 얻는 것을 의미합니다. 법에서는 지목상 대지가 아닌 토지(전, 답, 과수원, 유지, 임야 등)에 건축을 하기 위해서는 그 토지를 대지로 바꾸는 절차가 필요합니다.  농림토지와 준농림토지를 지목상 "대"로 바꾸는 것을 "농지전용"이라고 합니다.

 

<2> 일반적으로 농지전용허가신청서를 작성한 후 심사를 거쳐 허가통보가 이루어지는데 타법(건축법, 국토의 이용에 관한 법)에 따라 의제처리되므로, 건축허가나 개발행위허가(토지형질변경허가)를 신청하면서 시군구에서 의제협의 처리를 하여 별도로 허가가 필요하지 않은 경우가 많습니다.

 

<3> 농지전용허가를 받기 위해서 농지법상 다음과 같은 사항은 체크할 필요가 있습니다.

• 농지법상 농지구분(농업진흥지역, 농업진흥지역 밖) : 농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 일정 규모로 농지가 집단화되어 있어 농업목적으로 이용되는 것이 필요합니다. 따라서 농지전용할 수 있는 사유가 정해져 있음
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시지역, 계획관리지역,  및 개발진흥지구안의 농지를 제외한 지역으로서 농지 전용허가제한 시설인지 여부
• 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설로 대통령령이 정하는 시설(농지법 시행령 제44조 제3항)
• 전용하고자 하는 농지가 전용 목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부
• 전용하고자 하는 농지의 면적이 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부
• 전용으로 인하여 인근 농지에 피해가 예상되는지 여부
• 전용으로 인근 농지의 잠식우려가 있는지 여부
• 전용으로 인하여 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이 있는지 여부 등

 

2. 농지전용 허가제외대상 및 신고대상

<1> 농지전용은 농작물 경작 이외의 목적으로 농지를 사용하기 위한 것으로 통상 농지에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 등의 행위를 하기 위한 것입니다. 우선 허가대상제외와 신고대상을 알아봐야 합니다.

 

<2> 허가제외대상은 다음과 같습니다.

1. 농지전용신고("농지법" 제35조)를 하고 농지를 전용하는 경우
2. 다른 법률에 따라 농지전용허가의 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우
3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 또는 계획관리지역에 있는 농지로서 농지전용협의를 거친 농지나 협의 대상에 제외되는 농지를 전용하는 경우
4. 산지전용허가를 받지 않거나 산지전용신고를 하지 않고 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우
5. 하천법에 따른 하천관리청의 허가를 받고 농지의 형질을 변경하거나 공작물을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우

<3> 신고대상은 다음과 같습니다.

1. 농업인 주택, 어업인 주택, 농축산업용 시설(농지개량시설과 농축산물 생산시설은 제외), 농수산물 유통 가공 시설
2. 어린이놀이터, 마을회관 등 농업인의 공동생활 편의 시설
3. 농수산 관련 연구 시설과 양어장, 양식장 어업용 시설

 

3. 농지전용허가 절차와 비용

<1> 농지전용허가를 받으려는 자는 해당 농지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구구청장에 다음의 서류를 제출해야 합니다.

1. 농지전용허가신청서
2. 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물의 배치도, 소요자금 조달방안, 시설물관리 운영계획, 대기환경보전법 시행령 별표 1의 3 수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 시행령 별표 13에 따른 사업장 규모 등을 명시한 사업계획서
3. 전용하려는 농지의 소유권을 입증하려는 서류(토지 등기사항증명서로 확인할 수 없는 경우에만) 또는 사용승낙서, 사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류
4. 전용예정구역이 표시된 지적도 등본 또는 임야도등본과 지형도
5. 해당 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반해서 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서
6. 변경허가 신청인 경우에는 변경내용을 증명할 수 있는 서류를 포함한 변경사유서
7. 농지보전부담금을 납부한 후 농지전용허가를 받은 자의 명의가 변경되는 경우에는 농지보전부담금의 권리승계를 증명할 수 있는 서류(농지전용허가를 받은 자의 명의가 변경되어 변경허가 신청을 하는 경우에 한정)
8. 농지보전부담금 분할납부신처어서(분할납부를 신청하는 경우에 한정)

<2> 농지전용허가 비용에 관한 내용은 다음과 같습니다.

① 신청수수료 

* 허가신청농지의 면적이 3,500㎡ 이하인 경우에는 2만 원

*허가신청농지의 면적이 3,500 ㎡ 초과하는 경우 2만 원에 그 초과면적 350 ㎡마다 2천 원을 가산한 금액

 

② 농지전용부담금

*해당 농지의 개별공시지가 금액의 30%를 농지 면적으로 곱한 금액

*개별공시지가 30% 금액은 5만 원을 최대 상한선으로 계산

 

③ 면허세

* 전용면적 3,000 ㎡ 이상인 농지의 전요허가를 받은 사람은 면허세를 부담