지목변경이란? / 지목변경 사유 / 지목변경 절차는?

지목변경이란 지적공부에 등록된 토지의 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 의미합니다. 지목변경은 재산권과 매우 중요하며, 개발행위에 있어서도 중요한 내용입니다. 그렇다면 언제 지목변경을 할 수 있으며, 지목변경의 절차는 어떻게 되는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

지목변경의 절차와 내용

1. 지목변경이 중요한 이유?

<1> 지목변경이란 위에서 언급한 것처럼 원래 가지고 있던 토지의 지목을 새롭게 바뀌는 행위를 의미합니다. 예를 들어 농지나 임야를 개발행위에 대한 허가를 얻은 후 대나 잡종지 또는 주차장 용지로 변경하는 행위를 의미합니다. 지목변경은 토지의 가치상승과 밀접한 관련이 있습니다. 특히 지목에 따라 건축행위, 개발행위에 큰 영향이 있습니다. 지목변경을 하는 이유에는 보통 2가지가 있는데 다음과 같습니다.

 

<2> 토지를 이용하거나 개발하는 과정에서 보통은 필연적으로 지목변경이 발생합니다. 예를 들어 산지를 개간하여 농지를 만들거나, 논인 통지를 전용하여 카페 주차장으로 활용하면서 지목변경이 발생합니다. 또한 토지 위에 건축물 건축하는 경우 건물 준공 후에 그 건물이 들어선 부지의 지목이 건물의 용도에 따라 바뀌게 되기도 합니다.

 

<3> 다른 이유 중 하나는 건물의 가치상승을 위해서 하기도 합니다. 토지의 활용도를 높이거나 땅값을 올리려는 목적으로 의도적으로 지목변경을 신청하기도 합니다. 따라서 임야를 낮은 가격에 구입한 후 산지전용을 한 다음 전원주택부지로 만들어 분할 후 판매하는 것도 이와 같은 이유이기도 합니다.

 

2. 지목변경의 사유

<1> 지목변경은 아무 이유 없이 이루어지지 않습니다. 지적은 통일적으로 관리되고 있으며, 그를 위해 토지대장, 지적도, 토지등기부에 의해서 일관성을 가지도록 하고 있습니다. 따라서 현행 지적법은 지목변경을 할 수 있는 사유로 3가지 정도가 있습니다.

 

<2> ① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따라 토지형질변경 등의 공사가 준공된 경우 ② 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우 ③도시개발사업 등의 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우 등입니다.

 

<3> 지목변경은 토지 소유자만이 가능하면 지목을 변경할 토지가 있는 때에는 그날로부터 60일 이내에 소관청에 지목변경을 신청해야 합니다. 지목변경을 신청하고자 하는 때에는 지목변경 사유를 기재한 신청서에 필요한 서류를 첨부하여 소관청에 제출해야 합니다.

 

3. 지목변경 절차

특별한 사유가 아닌 일반적으로 지목변경을 위해서 다음과 같은 순서로 지목변경이 이루어집니다.

① 우선 토지에 대한 개발행위허가를 받습니다. 예를 들어 농지전용허가, 건축허가, 산지전용허가 등이 있습니다. 이러한 허가를 받기 위해서 필요한 요건들에 해당해야 하는 것을 당연합니다.

 

② 다음으로 형질변경을 실행합니다. 형질변경은 성토나 절토, 포장 등 경사진 토지를 평탄화하거나, 곡선화 되어 있는 곳을 평탄하게 만드는 것을 말합니다. 임야를 농지로 만들거나 토질을 향상하기도 합니다. 일반적으로 대부분은 1만 ㎡이나, 관리지역과 농림지역은 3만 ㎡미만, 보전 / 자연환경보전지역은 5000 ㎡미만 내에서 개발이 가능합니다.

 

③ 그다음 건축공사를 진행합니다. 건축을 진행하기 위해서는 당연히 건축허가를 받아야 합니다. 건축이 이루어지기 위해서는 당연히 진입도로도 필요합니다. 만약 맹지인 경우에는 사도개설허가나 타인의 토지 구입, 토지이용계약, 지역권 설정을 통해서 맹지를 풀어야만 건축이 가능합니다.

 

④ 이렇게 건축이 끝나고 준공이 이루어지면 관계관청에 지목변경을 신청하도록 합니다. 이 경우 지목변경 신청은 지자체마다 다르므로 관계관청에 확인 후 진행하도록 합니다. 지목변경 이후에는 지목으로 인해 증가한 가액으로 과세표준이 정해지고 취득세 등 신고 납부하도록 합니다.