보전관리지역 건축가능? 건폐율 용적률? 투자시 고려사항?

보전관리지역은 자연환경 및 산림보호, 수질오염 방지, 녹지 확보, 생태계 보전 등을 위하여 보전할 필요가 있는 경우 국토계획 및 이용에 관한 법률에 근거하여 지정이 됩니다. 오늘의  보전관리지역에 개발 및 건축이 가능한 경우와 투자 시 고려해야 하는 사항에 대해 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

토지 투자시 유의사항

1. 보전관리지역이란?

<1> 보전관리지역은 서두에서 말한 것처럼 다양한 요소를 고려하여 지정됩니다. 보전관리지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 지정되는 용도지역인 관리지역 중 하나입니다. 관리지역은 자연환경, 농업 적성, 이용실태, 인구 규모도시지역과의 인접 정도를 고려한 토지적성평가 결과에 다음과 같이 분류됩니다.

• 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지 공간 확보, 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려 시 자연환경보전지역으로 지정이 곤란한 지역
• 생산관리지역 : 농업·임업 ·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려 시 농림지역으로 지정이 곤란한 지역
• 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용 ·개발을 하려는 지역으로 계획적 ·체계적인 관리가 필요한 지역

<2> 관리지역은 위 분류처럼 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나누어서 관리를 하는데, 특히 보전관리지역은 지역 내에 자생하고 있는 동물과 식물 종의 보전 등의 자연환경 유지를 위해 자연환경보전지역으로 지정하여 관리가 필요하지만 다른 지구와의 관계를 고려했을 대 이런 지역으로 지정하기 어려운 지구를 말합니다. 따라서 개발행위가 쉽지 않아 투자 시 주의해야 하는 부분이 있습니다.

 

2. 건축 가능? 건폐율과 용적률

<1> 보전관리지역 내에셔는 4층 이하의 단독주택, 초등학교, 교정 및 국방 군사시설 등을 건축할 수 있습니다. 이외 도시 ·군 계획조례로 정한 근린생활시설, 종교집회장, 의료시설, 유치원, 중학교, 고등학교, 노유자시설, 창고, 묘지 관련시설 장례식장등이 가능하지만 휴게음식점 및 카페는 개발 행위 허가를 받을 수 없고, 계획관리지역으로 용도 변경을 하게 되면 가능할 수 있습니다.

 

<2> 관리지역 내에서 건폐율과 용적률은 다음과 같습니다.

구 분	건폐율	용적률
보전관리지역	20%이하	50%이상 80%이하
생산관리지역	20%이하	50%이상 80%이하
계획관리지역	40%이하	50%이상 100%이하

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

 

<3> 위에서 언급한 것처럼 휴게음식점, 일반음식점, 제조업소는 허용되지 않습니다. 안마시술소, 노래연습장은 허용되나, 단란주점은 허용되지 않습니다. 자원순환 관련시설 중 고물상 역시 허용되지 않습니다. 단독주택은 가능하지만 만약 보전관지역이면서 보전산지인 경우 단독주택은 불가합니다. 역시 보전관리지역이면서 농업진흥구역인 경우에는 농업인주택만 가능하지만, 농업보호구역인 경우에는 농업인이 아닌 경우에도 단독주택은 가능합니다. 

 

[별표 18] 보전관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제17호 및 대통령령 제17816호 국토의계획및이용에관한법률시행령 부칙 제13조제1항 관련)(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령).hwp

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3. 보전관리지역 투자시 유의?

<1> 보전관리지역은 농지법이나 산림관리법 등 지역의 특성에 관련된 다른 법령의 규제 역시 받을 수 있습니다. 따라서 이와 관련된 사항을 미리 알아보시는 것이 필수라고 할 수 있습니다. 하지만 전원주택이나 창고시설 및 농업 관련시설 등으로 이용하는 경우에는 주변 토지 시세보다 저렴하게 이용할 수 있는 장점도 있습니다. 

 

<2> 하지만 위에서 서술한 것처럼 다양한 제한이 많고, 높은 건축물 역시 불가하여 건물을 건축하기가 적합하지 않습니다. 특히 4층 이상의 건축물이 불가하여 대규모 투자로 높은 수익성을 올리기에는 어려움이 있다고 할 수 있습니다. 하지만 소액 투자로 보전관리지역이라 투자 대상에서 제외하기보다는 소규모 사업성을 찾아보고 낮은 금액으로 매입이 가능하다면 충분히 메리트를 가져갈 수 있는 기회의 순간이 되기도 할 수 있습니다.