보전녹지지역 건축 가능 개발행위 ?/ 건폐율과 용적률은?

흔히 국토계획법에 따른 용도지역 중 도시지역이 있고, 그중 하나가 녹지지역입니다. 보전녹지지역은 녹지지역 중 하나의 분류체계로서 도시지역 안에 특히 자연환경 보전과 무질서한 개발이 방지하기 위한 용도지역입니다. 오늘은 이러한 보전녹지역에서 가능한 개발행위 건축행위 및 투자 시 유의사항을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

자연환경 보존과 용도지구 지정

 

1. 보전녹지지역은? 특징은?(건폐율 / 용적률)

<1> 용도지역 중 녹지지역은 도시지역 안의 자연환경·농지 및 산림의 보호 ·보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 용도지역 중 하나입니다. 녹지지역은 다음과 같이 분류되고 있습니다.

• 보전녹지지역 : 도시의 자연환경 ·경관 ·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
• 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
• 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한하여 제한적이 개발이 허용되는 지역

 

<2> 보전녹지지역은 국토계획법상 도시지역에 속하고 있어 비도시지역이면서 관리지역은 보전관리지역과 생산관리지역과 구분된다고 할 수 있습니다. 이러한 특성 때문에 보전녹지지역은 도시지역 중 개발된 시가용지 주변에 많이 분포하고 있습니다. 또한 시가용지 주변의 임야에 많이 지정되는 특성을 가지고 있습니다. 그리고 보전녹지지역 내 임야는 산지관리법상 보전산지 · 공익용 산지로 지정되어 있는 것도 명심하시면 좋을 것 같습니다.

 

<3> 보전녹지지역의 건폐율은 대체로 보전관리지역, 농림지역과 유사하게 20%입니다. 용적률은 50%~80% 이하이지만 통상 80%라고 할 수 있습니다.

 

	건폐율	용적률
보전녹지지역	20%이하	50~80%이하
생산녹지지역	20%이하	50~100%이하
자연녹지지역	20%이하	50~100%이하

 

2. 건축이 가능한 행위?

<1> 보전녹지지역 안에서 건축이 가능한 경우로서 국토계획법과 도시계획조례에 의한 경우가 있습니다. 기본적으로는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 건축물을 허가하되 해당 지역의 도시, 군계획조례에 따라 추가로 허용되는 건축물이 있습니다. 건축할 수 있는 건축물은 4층 이하로 제한되며, 4층 이하의 범위 안에서 도시군계획에 따라 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 제한됩니다.

[별표 15] 보전녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제14호관련)(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령) (2).hwp

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<2> 국토계획법에 따른 가능한 건축행위는 다음과 같습니다.

• 교육연구시설 중 초등학교
• 물품 저장시설로서 일반창고와 냉장 및 냉동창고(농업, 임업, 축산업, 수산업용만 해당)
• 교정시설(소년원, 구치소 등) 국방, 군사시설

 

<3> 도시계획조례에 따라 가능한 건축행위는 다음과 같습니다.

• 단독주택(다가구주택 제외)
• 제1종 근린생활시설 중 해당 용동에 스이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만
• 종교집회장 및 종료시설
• 전시장(박물관, 미술관, 과학관, 문화관, 체험관, 기념과, 박람회장 등)
• 의료시설 중 종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원 및 요양병원
• 노유자시설(아동 관련 시설 및 노인복지시설)
• 위험물 저장 및 처리 시설 중 액화석유가스 충전소 및 고압가스 충전, 저장소
•  동물 및 식물 관련시설(단, 도축장과 도계장은 제외)
• 묘지 관련시설 및 장례식장

 

3. 투자 시 고려사항들은?

<1> 보전녹지지역에서 개발이 가능한 행위의 기본은 국토계획법이라고 할 수 있지만 최종적으로는 지자체 조례에 따라 건폐율과 용적률을 포함하여 다양하게 정해지게 됩니다. 따라서 투자 시 반드시 건축 가능한 행위는 지자체에 확인하는 것이 중요합니다.

 

<2> 만약 보전녹지지역이 농업진흥구역 안의 보전산지라면 국토계획법뿐만 아니라 농지법과 산지관리법 규제에 대해서도 체크를 해야 합니다. 농지법과 산지관리법상의 건폐율과 용적률 제한이 보다 엄격하기 때문입니다. 또한 농지법과 산지관리법 상의 개발제한범위도 확인하고 알아보셔야 합니다.

 

<3> 도시지역 안의 최대 규제 중 하나가 그린벨트라고 할 수 있습니다. 특히 도시지역 안에 그린벨트가 있기 때문에 보전녹지지역이면서 그린벨트로 규제를 받는 경우도 상당히 있습니다. 이렇게 그린벨트지역은 건폐율, 용적률뿐만 아니라 건축가능행위에도 영향을 미치기 때문에 사전에 알아두어야 할 필요성이 있습니다.