너무나 마음에 든 임차 주택이 불법건축물이거나, 아직 등기가 되지 않은 미등기 주택인 경우 법적인 보호가 가능한지 의문이 갈 수 있습니다. 특히 무심코 주택임대차의 계약을 체결했는데 아직 등기가 나지 않았다고 한다면 과연 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 임차인지 의문이 갈 수도 있습니다. 오늘은 이와 관련하여 포스팅을 이어가고자 합니다.
1. 미등기 주택이나 무허가 건물에 임대차계약 체결의 경우
<1> 보통 아파트가 신축되는 경우 보존등기가 나기까지 일정한 시간을 요하는 경우가 많이 있습니다. 아파트뿐만 아니라 일반 빌라에서도 아직 수분양자가 보존등기가 되지 않은 상태에서 즉 수분양자의 지위에서 임대차계약을 체결하는 경우가 많이 있습니다. 일반적으로 아파트의 경우 등기가 나기 위해서는 잔금을 치러야 하는데 일반적으로 잔금이 부족하여 전세금, 보증금으로 잔금을 치르기 때문입니다.
<2> 공공택지 중 다가구주택을 지을수 있는 이주자택지가 있습니다. 즉 택지개발로 인해 지적정리가 늦게 되어 보통 원룸이나 다가구주택을 먼저 공사가 이루어지고 건물에 대한 등기가 한참 있다 이루어지는 경우가 있습니다. 하지만 이렇게 건물에 대한 등기가 이루어지지 않은 상태에서 임대차계약을 체결하고 계약금이 보내지기도 합니다.
<3> 이렇게 미등기상태의 주택에서 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받은 경우 주택임대차보호법에서 인정하는 대항력과 경매 시 인정되는 우선변제적 효력을 가질 수 있을까요?
2. 주택임대차보호법 적용여부
<1> 우리 주택임대차보호법에서는 미등기건물이나 무허가건물도 주거용으로만 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있도록 하였습니다. 주택임대차보호법 제12조에서는 "주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여 이법을 적용한다"라고 규정하고 있으며 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다라고 규정하고 있습니다.
<2> 주택임대차보호법은 주거용 건물에 관하여 주택임대차보호법상의 임차인 보호규정을 준용하도록 하고 있습니다. 이때 주택의 등기, 미등기 및 무허가 여부는 적용여부에 영향을 미치지 않고 있습니다. 여기서 말하는 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 건물을 의미하며, 건축물대상 용도에 구애받지 않는다고 할 수 있습니다. 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라고 할지라도 건물의 내부구조가 주거용으로 사실상 변경하여 사용하고 있다면 주택으로 보아야 합니다.
<3> 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았지만 아직 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물이 주택임대차보호법이 적용될 수 있는지에 대해서 판례는 " 어느 건물이 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 미치지 아니하였거나, 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다"라고 판시하였습니다.
3. 대항력을 가지기 위한 요건
<1> 주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인인 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다"라고 규정하고 있습니다. 다시 말해 주택임대차보호법에서는 임차인이 임대차계약의 내용을 계약을 한 임대인뿐 아니라 제3자에 대해서 주장하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)의 두 가지를 요구하고 있습니다. 이러한 요건을 갖춘다면 다음날 즉 '오전 0시부터' 효력이 발생한다고 하고 있습니다.
<2> 이렇게 2가지 요건을 갖춘 임차인은 제3자에게 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 예를 들어 임대차기간 중 임차한 주택이 매매나 증여로 인하여 제3자에게 소유권이 이전된다고 하더라도, 임차인은 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있고, 임대차 기간이 만료되는 경우에는 새로운 소유자에게 직접 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
<3> 2가지 요건에 확정일자를 갖춘 임차인은 미등기 건물이 경매가 진행되는 경우에 우선변제권을 주장할 수 있는지도 문제가 될 수 있습니다. 이와 관련하여 판례는 "대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다"라고 하였습니다. 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 미등기 주택이라고 할지라도 경매가 진행되는 경우에도 우선변제권을 행사할 수 있습니다.