권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않는다라는 법언이 있듯이 현실적인 권리를 행사하는 자를 보호하는 제도 중 하나가 점유취득시효라고 할 수 있습니다. 점유취득시효가 완성되기 위해서는 엄격한 요건을 충족해야 하는데 포스팅 하나로 설명하기에는 점유취득시효 요건은 다양한 엄격합니다. 오늘은 자주점유와 관련한 포스팅을 이어가는 시간을 갖도록 하겠습니다.
1. 점유취득시효란? 요건은?
<1> 우리 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다. 우리 민법에서 인정하는 취득시효란 부동산에 대하여 소유의 의사로서 사실적 지배를 일정기간 하는 지속하는 경우 그 상태가 진실한 권리관계에 부합하는지를 묻지 않고, 그 점유자에게 소유권을 취득하게 하는 제도를 말합니다.
<2> 이렇게 취득시효를 인정하는 이유는 부동산을 점유한 상태가 오랫동안 계속된 경우 진정한 권리자로서 외형을 지닌 사실적 상태를 존중하고 이를 진실한 권리관계로 높여 보호함으로써 법질서의 안정을 촉진하고, 장기간 지속된 사실 상태를 존중함으로써 부동산 시장의 거래 안정도 도모하고자 위함입니다. 또한 진실한 권리관계와 일치될 개연성이 높다는 사실을 고려하여 권리관계에 관한 분쟁이 생긴 경우 점유자의 증명곤란을 구제하려는 데에도 있습니다.
<3> 민법에서는 점유취득시효와 등기부취득시효 2가지를 인정하고 있는데 ① 점유취득시효는 부동산을 20년간 점유하고, ②그 점유를 소유의 의사로서 ③ 평온, 공연하게 점유하고 ④ 등기를 취득하면 인정하는 제도로서 권리의 추정을 받는 등기를 뒤엎고 권원 없는 점유자로 하여금 그 소유권을 취득하게 하는 제도로서 등기를 취하는 법제에서는 특별하다고 할 수 있습니다.
2. 소유의 의사로 하는 자주점유란?
<1> 점유취득시효 여러 요건 중 가장 중요한 요건 중 하나가 소유의 의사로 하는 자주점유라고 할 수 있습니다. 과연 어떤 점유가 소유의 의사로 하는 자주점유가 될 수 있을까요? 자주점유란 소유자와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미합니다. 즉 소유자라 가정하면 가질 의사를 가지고 점유하는 상태를 의미합니다.
<2> 민법에서는 물건의 점유는 소유의 의사를 가지고 점유한 것으로 추청 합니다.(민법 제197조 제1항) 따라서 점유자가 취득시효를 주장하는 경우 스스로 소유의 의사를 증명할 책임은 없습니다. 오히려 반대 측에서 점유자의 점유자가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 취득시효의 성립을 부정해야 합니다.(대법원 1997. 8. 21 선고 95다 28625 전원합의체 판결 참조)
<3> 자주점유인지 여부는 점유자의 마음속에 있는 의사에 따라 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관련된 모든 사정에 따라 외형적, 객관적으로 결정된다고 할 수 있습니다. 즉 점유하게 된 여러 법률관계, 점유를 취득하게 된 다양한 사정 등을 고려하여 판단하게 됩니다.
<4> 따라서 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 않는 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 않은 경우 등 외형적, 객관적으로 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않았던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에 한하여 그 추정은 깨진다고 할 수 있습니다.(대법원 1997. 8. 21 95다 28625 전원합의체 판결 등 참조)
3. 판례가 인정하는 소유의 의사가 없는 경우란? 평온 공연한 점유란?
<1> 그렇다면 판례가 그동안 소유의사가 없는 타주점유로 인정한 사례에는 어떠한 것들이 있을까요?
- 임대차계약에 근거하여 임차인이 하고 있는 점유
- 토지매매계약 체결하여 넘겨줄 의무를 부담하고 있는 매도인의 점유
- 명의신탁계약에 의거하여 명의수탁자가 하고 있는 점유
- 인접 토지를 일부를 매수하고 취득하였으나 착오로 타인의 토지 부분을 공부상 면적을 상당히 초과해 점유한 경우
- 점유개시 당시 소유권 취득의 원인이 되는 법률행위 및 요건이 없음을 알면서도 타인의 부동산을 점유하는 경우
- 처분 권한이 없는 자로부터 이를 알고도 취득한 경우
- 법률행위가 무효임을 알고도 그 행위를 통해 취득 및 점유한 경우
<2> 이와 반대로 부동산을 매수하여 이를 점유하게 되거나, 부동산을 증여받아 점유하게 된 경우, 토지를 매수하여 점유를 개시하였으나 착오로 인접 토지의 일부가 매수한 토지인 줄 알고 믿고 점유한 경우 인접 토지의 일부에 대한 점유는 소유의 의사를 가지고 점유하였다고 판례는 판단하였습니다.
<3> 점유자의 점유는 평온, 공연한 점유로 추정받게 되어 있습니다.(민법 제197조 제1항) 여기에서 평온이란 폭력 내지 강박에 의하지 아니한 것을 말하고, 공연이란 숨기지 않고 점유하는 것을 의미한다고 할 수 있습니다.