계약갱신 / 묵시적 갱신 이후 임차인 해지가 효력 발생하는 시작일 기산점은?

임대차 계약 만기 시점이 다가오면 임대인과 임차인들이 가끔 갱신과 관련하여 분쟁이 발생하곤 합니다. '갱신이 되었다 아니다 나는 계약기간이 끝났다 등 또는 그러면 임대차만료 이후 3개월치 월세를 지급해라' 등 다양한 의견충돌로 인해 분쟁이 발생합니다. 오늘은 이와 관련한 최근 대법원 판례를 소개하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

해지효력 발생시점

1. 계약의 갱신 / 묵시적 갱신이 이루어지는 과정

<1> 주택임대차보호법 제6조에서는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 묵시적 갱신이 이루어진다고 규정(묵시적 갱신)하고 있습니다. 즉 자동으로 2년의 임대차기간이 다시 이루어집니다.

 

<2> 만약 임차인이 계약기간이 끝나기 6개월~2개월 사이에 갱신을 요구하면 임대차기간은 1회(2년)에 한하여 계약갱신이 이루어진다(계약갱신요구권에 의한 갱신)고 할 수 있습니다. 만약 임대차기간을 1년으로 계약한 경우에는 임차인이 1년이 아닌 2년(주임법 제4조)으로 주장하고 다시 1번의 계약갱신을 요구하여 총 4년의 임대차기간을 주장할 수 있습니다. 

 

<3> 결론적으로 임대차계약 갱신은 ①종료되기 2개월 전에 1번의 계약갱신을 요구하거나 ② 종료되기 전 2개월 전까지 임대인이나 임차인이 아무런 의사표시 없이 지나가서 이루어지는 묵시적 갱신이 되거나 하는 2가지 경우가 있습니다. 그런데 우리 주택임대차보호법에서는 이렇게 갱신이 된 이후 임차인에게만 아무 때나 해지를 할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 이로 인해 여러 가지 분쟁이 발생하고 있습니다. ★ 참고로 다음 포스팅을 참조하시면 도움이 되실 것 같아요~~

 

2024.06.14 - [생활 속의 민법이야기] - 주택 임대차 계약 갱신 기간 내 임차인이 갱신요구 / 포기 후 번복이 가능?

주택 임대차 계약 갱신 기간 내 임차인이 갱신요구 / 포기 후 번복이 가능?

 

 

2. 묵시적 갱신 이후 임차인해지

<1> 위에서 설명한 것처럼 묵시적 갱신이 된 이후 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 할 수 있습니다. 다만 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 되어 있습니다.(주임법 제6조의 2) 이는 임차인이 계약갱신청구권을 행사 한 이후에도 동일하게 적용이 됩니다.(주임법 제6조의 3)

 

<2> 즉 계약갱신청구권 행사로 갱신이 된 이후에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약의 해지를 주장할 수 있습니다. 다만 해지의 효력이 3개월 이후에 발생하게 됩니다. 따라서 월세의 경우에는 3개월치 월세를 미리 임차인은 임대인에게 제시하고 임대차의 종료를 주장할수 있습니다. 전세의 경우에는 임차인은 임대인에게  3개월 이후 전세금의 반환을 주장할 수 있게 됩니다.

 

<3> 하지만 문제는 기존의 임대차기간이 종료되기 전 2개월 미만에 임차인이 갱신할 수 없음을 임대인에게 제시하는 경우입니다. 이 경우에는 계약갱신요구권 행사기간이 아니어서 갱신요구에 의한 갱신도 이루어지지 않고 묵시적 갱신에 의한 갱신이 이루어진 상태에서 갱신할 수 없음을 묵시적 갱신 이후 해지권 행사로 보는 경우입니다.

해지효력발생시점은?

 

예를 들어 임대차기간이 12월 31일에 끝나는데 11월에 30일에 계약의 갱신이 이루어질 수 없어 계약이 끝난다고 말하는 경우입니다. 이 경우 위에서 설명한 것처럼 이때 임대인은 3개월의 시작점을 12월 31일부터 3월 30일에 효력이 발생한다고 주장하여 그동안의 월세를 주장하고 임차인은 11월 30부터 해지가 이루어지므로 2월 28일에 임대차가 끝난다고 주장한다는 것입니다.

 

3. 해지의 효력 발생시점 기산점은 언제부터?

<1> 그 동안 실무에서나 법조계에서는 해지의 효력 발생시점은 기존 임대차기간이 종료된 시점부터 3개월이 시작된다는 의견이 대다수를 이루었습니다. 왜냐하면 갱신이 아닌 기존의 임대차기간에서는 임대인이나 임차인은 아무 때나 해지를 할 수 없고 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사 된 이후 임차인이 계약 해지를 할 수 있기 때문입니다.

 

<2> 하지만 최근 2023댜258675 임대차보증금반환 청구의 소에서는 다르게 판결하였습니다. 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구한 후 계약해지를 통지를 한 경우 임대차계약의 종료일이 문제 된 사건에서 다음과 같이 판단하였습니다.

• 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의 2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.(2023다 258672 판결)

 

<3> 결국 위 사례로 풀어서 이야기하면 비록 임대차기간이 종료되기 2전에 임대인이나 임차인이 아무런 이야기가 없어 묵시적 갱신이 되었다고 하더라도 임차인은 언제든지 해지를 주장할 수 있고 임대인이 그 사실을 통지받은 때로부터 3개월 후에 효력이 발생합니다. 그렇다면 위 사례에서 대법원 판결에 따르면 해지의 효력은 3월 30일이 아닌 2월 28일에 계약은 종료된다고 할 수 있습니다.