주택 임대차 계약 갱신 기간 내 임차인이 갱신요구 / 포기 후 번복이 가능?

주택 임대차 계약이 만료되기 전 2개월 전부터 임차인은 임차인은 계약을 한 번 더 연장할 것인지 아니면 계약기간대로 임대차 계약을 종료시킬 수 있습니다. 그런데 만약 이러한 결정을 한 이후 만료되기전 사정이 변경되어서 번복이 가능한지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

기간내 계약갱신 후 마음 바뀐다면?

1. 주택임대차 계약갱신요구권은?

<1> 우리 주택임대차보호법 제6조와 제6조의 3에서는 임차인은 계약만료 전 6개월~2개월 이내 한 번 더 2년을 임대차할 것인지 아니면 임대차를 종료시킬 것인지에 대해서 선택권을 부여하고 있습니다. 만약 이 기간동안 아무런 의사표시가 없다면 묵시적 갱신이 되어 기존 임대차계약 조건으로 계속 이어지도록 하였습니다. 

 

<2> 만약 계약기간 만료 전 6개월~2개월까지 임대차계약에 대한 아무런 의사표시가 없어 묵시적 갱신이 되었다면 임차인은 언제든지 해지를 표시할 수 있습니다. 다만 해지의 효력은 3개월이 지난 다음 발생합니다. 역시 묵시적 갱신의 경우뿐만 아니라,  임차인의 계약갱신요구를 하여 임대차가 갱신되는 경우 역시 임차인은 언제든지 해지할 수 있습니다.(다만 효력은 3개월 이후 발생합니다.)

 

<3> 위와 같은 내용에 반하여 임차인에게 불리한 사항은 법적인 효력이 없습니다. 예를 들어 임대인과 임차인 사이에 ' 임차인은 계약갱신요구를 할 수 없다 '고 합의하거나, ' 갱신요구할 수 있는 기간을 법에서 보장한 기간보다 단축한다'라는 등의 합의 역시 상가임대차보호법에서는 무효라고 하고 있습니다. 

 

<4> 그렇다면 계약만료 전 6개월~2개월 사이에 임차인이 계약갱신을 요구하거나 계약의 만료를 주장하였다가 동일한 기간내에 번복하는 경우 효력이 있을까요?

 

2. 임차인이 갱신을 주장한 후 계약만료를 주장하는 경우

<1> 이와 관련한 명확한 판례의 입장은 아직은 없는 것 같습니다. 다만 6개월~2개월 사이에 계약의 갱신을 임차인이 요구하였다가 이 기간이 지나서 계약의 종료를 주장하는 것과 관련하여 다음과 같은 문장의 표현을 사용하였습니다.

• 이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다.
• 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의 2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지 통지를 할 수 있고, 해지 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.(2023다258672)

 

<2> 우선 판례의 경우에도 다양한 해석이 가능합니다. 첫번 째 해석은 임차인이 갱신요구를 한 이후 번복하는 것을 해지로 이해하고 해지한 이후 3개월 이후에 효력이 발생하는 견해, 두번 째는 역시 임차인이 갱신요구를 한 이후 번복하는 것이 가능하지만 임대차 종료 6개월~2개월만 가능하고 그 이후 번복하는 것은 첫번 째로 해석하는 하는 방법입니다. 

 

마지막으로 해석하는 방법은 번복은 할 수 없고 해지만 가능하며 해지의 효력이 임대차계약이 갱신 된 이후 3개월후에 효력이 발생하는 것입니다. 결국은 오늘의 주제인 번복이 가능한지 여부에 대해서는 구체적인 판결이 나와야 할 것 같습니다.

 

<3> 현재 국토교통부가 발간한 주택임대차보호법 해설집에서는 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하여더라도, 6개월 전부터 2개월 전까지 간에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다고 설명하고 있습니다. 즉 기간내에는 자유롭게 번복이 가능하다고 하고 있습니다.

 

3.  계약포기를 주장한 이후 다시 갱신 요구로 번복하는 경우

<1> 이와 관련하여 국토교통부의 유권해석을 찾아보면 임차인이 계약갱신요구를 할 수 있음에도 계약만료일에 퇴거하기로 합의함에 따라 임대인이 제3자와 실거주를 위한 새로운 계약 관계를 맺은 경우 등 임대차 종료와 관련한 당사자 간 논의 경과 및 제3자와의 새로운 계약체결 여부 등 제반사정을 고려해 볼 때, 계약갱신이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정되는 경우 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 있는 것으로 판단하고 있습니다.

 

<2> 즉 원칙적으로는 번복이 가능하지만 계약포기를 합의했음에도 임대차계약 포기와 관련하여 다양한 이해관계가 형성되는 경우에는 번복이 어렵다는 견해가 국토교통부의 입장인 것 같습니다. 만약 이와 같은 상황에서도 임차인의 번복이 허용된다면 임대인에게 예상할 수 없는 손해를 가할 염려가 있기 때문입니다.