상가 임대차 임차인 묵시적 갱신 기간 / 행사요건 / 갱신요구권과 차이는?

상가임대차와 주택임대차에 관한 규정이 비슷한 규정이 많아 간혹 헷갈리는 경우가 있습니다. 특히 계약갱신요구권 역시 비슷한 규정들이 많아 정확한 법률규정이 무엇인지 오해하는 경우가 있습니다. 오늘은 상가임대차의 묵시적 갱신과 관련하여 갱신된 임대차 기간과 행사요건에 대해 포스팅을 이어가도록 하겠습니다. 

계약만료 이후 상가임대차 계약 연장

 

 

1. 상가임대차 묵시적 갱신 요건

<1> 상가건물 임대차보호법에서는 말하는 상가임대차의 묵시적 갱신이란 임대인이나 임차인 모두 임대차기간이 끝나기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 상태에서 서로 임대차 계약이 갱신되도록 하는 제도를 의미합니다. 

 

<2> 즉 원래의 임대차기간이 만료되기 전 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나는 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 간주하게 됩니다.(상임법 제10조 제4항)

 

<3> ⓘ 우선 원래의 임대차계약기간이 지나거나 1년 미만의 경우에는 1년의 기간이 지나야 합니다. ② 이때 계약만료 6개월 전부터 1개월 전이 될 때까지 임차인에게 갱신을 거절한다는 통지를 하거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지가 없어야 합니다.

 

<4> 주택 묵시적 갱신의 경우에는 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지나 계약조건의 변경의 통지 등이 없어야 한다는 점에서 차이가 있습니다. 계약조건 변경의 통지란 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말합니다. 

 

2. 상가 묵시적 갱신 vs 임차인 갱신요구권 차이?

<1> 상가임대차보호법에서 규정하고 있는 상기의 묵시적 갱신과 갱신요구권사이에는 몇 가지 차이가 있습니다. 첫째로 임차인의 갱신요구권의 경우 환산보증금이 초과하더라도 행사가 가능하지만, 묵시적 갱신의 경우 상임법 묵시적 갱신을 할 수 없고 민법상의 갱신요구권을 행사해야 합니다. 

 

<2> 또한 갱신된 기간 역시 계약갱신요구권의 경우 원래 기존 계약의 임대차 계약기간을 그대로 적용하지만, 묵시적 갱신이 된 경우 임대차 기간은 1년이 됩니다. 계약갱신요구권의 경우 총 상가임대차 기간이 10년 안에서 이루어지지만, 묵시적 갱신은 이러한 총 임대차 10년 기간 제한은 적용되지 않습니다. 

 

<3> 중요한 사실은 상가임대차의 경우 계약갱신요구권에 의해 갱신된 경우 중도해지는 불가능합니다. 주택의 경우 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사에 의해 갱신된 경우 임차인은 언제든지 중도해지를 할 수 있지만 상가 임대차의 경우 불가능합니다. 하지만 상가 임대차가 묵시적 갱신에 의해 갱신된 경우에는 역시 주택처럼 임차인은 중도해지를 할 수 있습니다. 이는 계약갱신요구권에 의해 갱신된 경우와 차이가 있습니다. 

 

3. 묵시적 갱신 이후 계약 기간은? / 효과는?

<1> 상가의 묵시적 갱신은 적용되는 법률이 2가지 있습니다. 환산보증금을 초과하지 않는 경우에는 상가임대차보호법이 적용되고, 만약 환산보증금을 초과하는 경우에는 민법의 묵시적 갱신규정이 적용됩니다. 상가임대차보호법의 묵시적 갱신이 적용된다면 다음과 같은 효과가 있습니다.

• 기본적으로 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.(상가건물임대차보호법 제10조 제4항 전단)
• 보증금과 차임은 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
• 하지만 임대차기간은 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 존속기간은 1년으로 봅니다.(상임법 제10조 제4항 후단)

 

<2> 또한 상가임대차보호법상 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임차인은 1년을 주장하거나 바로 해지하든지의 선택권을 행사할 수 있습니다. 다만 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.(상임법 제10조 제5항)

 

<3> 만약 환산보증금이 초과하여 민법의 묵시적 갱신규정을 적용받는 경우에도 전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 되고, 다만 갱신 임대차계약의 계약기간은 기간의 약정이 없는 임대차로 간주됩니다.(민법 제639조 제1항) 갱신된 임대차계약은 당사자가 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있고 임대인이 해지를 하는 경우에는 6개월 이후 효력이 발생하고 임차인이 계약을 해지하는 경우에는 1개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.(민법 제635조 제2항)