최근 부동산 경기 악화로 인하여 역전세 현상이 가속화되고 있습니다. 이로 인하여 전세금 일부 또는 전부를 임차인에게 돌려주지 못하는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 요즘은 부쩍 임차권등기명령제도를 이용하려고 하고 있습니다. 오늘은 이러한 임차권등기명령의 법적 효과와 이를 신청하기 위한 절차 및 비용에 대한 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.
1. 임차권등기명령 의미와 법적 효력
(1) 임차권등기명령이란 임차권자나 전세권자가 전세기간이 끝난 뒤에 보증금을 돌려받지 못한 경우 세입자가 집주인의 허락을 받지 않고도 임차권이 있음을 등기부에 표시하도록 하는 제도입니다. 임차인이 임대인 이외의 제3자에게 대항력을 유지하기 위해서는 ① 실거주 ② 전입신고 ③ 확정일자가 필요합니다. 그런데 계약만기가 되어 보증금 받지 못하고 이사를 가고 주소의 전출이 이루어진다면 대항력은 상실하게 됩니다. 비록 이사를 가고 전입신고가 되더라도 대항력을 상실하지 않도록 하는 제도가 바로 임차권등기명령입니다.
(2) 임차권등기명령이 이루어진다면 어떠한 효력이 있을까요? 첫째로 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권이 유지됩니다. 위에서 잠깐 언급한 것처럼 임차인이 임차권등기 이전에 갖춘 대항력 또는 우선변제권의 효력이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(점유와 전입신고)을 상실한다 하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 그 효력을 그대로 유지합니다.( 주임법 제3의 4 제1항)
(3) 또한 만약 임차인이 아직 대항력 및 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력 및 우선변제권을 취득합니다.(주임법 제3조의 3 제5항) 예컨대 임차권등기 시에 이미 주택에 근저당 등의 선순위의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인이 임차권등기를 하더라도 선순위 담보권자보다 우선하여 배당을 받을 수는 없습니다. 하지만 매각대금지급기일 이전에 선순위담보권이 소멸하는 경우에는 후순위 임차권의 대항력 및 우선변제력은 소멸하지 않고 존속하여 우선배당을 받을 수 있습니다.
(4) 이러한 임차권등기명령의 효력은 임차권등기가 마쳐진 시점부터 이루어지므로, 명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사사거나 전출해서는 안 되고, 임차권등기가 경료된 이후에 이사와 전출이 이루어져야 보호를 받을 수 있습니다.
2. 임차권등기의 진행절차
(1) 임차권등기명령 신청을 위해서는 온라인으로 하거나, 관할 법원을 방문하여 직접 신청 또는 법무사를 통해 진행이 가능합니다. 추후에 온라인으로 신청하는 방법을 별도로 포스팅을 하도록 하겠습니다. 직접 신청하거나 온라인으로 신청하는 경우 다음과 같은 절차로 진행이 됩니다.
- 관할 법원에 신청(온라인 or 직접신청)
- 법원 심사 이후 진행여부 결정( 약2주 정도 필요)
- 임대인, 임차인 송달 진행
- 발송된 송달 확인 후 관할 등기소에 촉탁명령
- 등기부등본 열람 후 기입 확인
(2) 만약 진행과정 중에 보정사항이 있으면 법원으로부터 보정명령이 나오고 보정을 거친 후 새롭게 진행이 됩니다.
(3) 또한 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 다양한 서류들이 필요한데 등기명령을 신청하기 전에 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다. 다음과 같은 서류들이 필요하다고 할 수 있습니다.
- 등기사항증명서
- 주민등록초본-점유 시작일과 주민등록을 마친 날을 소명할 수 있는 서류
- 전세계약서-확정일자가 찍혀있어야 됩니다.(나중 임차권 등기에 확정일자가 표시됨)
- 계약 중도 해지일 경우 계약 중도해지 합의서 필요 ( 각각 인감증명서)
- 주거용 오피스텔일 경우 계약서에 주거용 표기된 확인설명서 필요(주거용 사용하는 실사진 첨부)
- 계약 종료 소명할 자료( 계약이 끝났음을 표시하는 내용증명, 서로 주고받은 문자, 녹취 등)
- 별지 건물 목록
- 신분증
3. 임차권등기명령 필요비용과 개정 내용
(1) 법무사를 활용하면 법무사비용이 별도로 필요할 수 있지만, 만약 자신이 직접 이행한다면 최소로 비용이 드는 것을 전제로 적어보도록 하겠습니다.
- 등록면허세(지방교육세 포함) : 7,200원
- 등기수입증지 : 1 부동산당 3,000원
- 송달료 : 1회 송달료 5,100원 *6회, 현금으로 지급해야 됨
- 인지세 : 수입인지 2,000원
- 임대인 1명, 임차인 1명 1개의 주택일 경우 총 신청비용은 42,800원입니다.
(2) 올 7월부터는 송달 없이도 가능하도록 하였습니다. 기존에는 법원을 통해 집주인에게 송달이 되었다는 확인이 있어야 가능했습니다. 그런데 임대인이 송달을 회피하거나 주소불명으로 송달되지 않는 경우 임차권등기를 할 수 없어 대항력과 우선변제권을 유지한 상태로 송달이 될 때까지 기다려야 하는 어려움이 있었습니다. 그러나 이제는 집주인의 송달 확인이 없어도 바로 가능하도록 하였습니다.
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