부모가 자녀 대신 전월세 임대차계약을 체결하는 경우 법적 효력?

실무에서 종종 나이 어린 자녀를 대신하여 전월세 임대차계약을 체결하는 경우가 종종 있습니다. 가장 큰 이유 중 하나가 자녀이름으로 계약을 체결하고 거액의 보증금이나 월세를 대신 지급하는 경우 증여로 추정받기 때문입니다. 그렇다면 이렇게 자녀 대신 전월세계약 체결한 경우 법적보호는 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

자녀대신 임대차계약체결한 대항력

1. 자녀 대신 체결한 경우 대항력을 인정 받으려면?

(1) 우선 부모님 명의로 계약을 체결하기 때문에 임대차 계약의 권리의무는 부모님으로 귀속된다고 할 수 있습니다. 예를 들어 월세지급의무는 부모님이 책임을 질 뿐만 아니라, 계약기간 만료 역시 보증금의 반환도 임대인은 부모님 명의의 계좌로 보내주어야 합니다. 아무리 자녀가 실거주를 하고 있다고 하더라도 부모님의 명확한 위임이나 사전동의가 없는 이상 자녀이름의 통장으로 보내는 것은 어려운 법적 문제가 생길 수 있습니다.

 

(2) 문제는 부모님이 실거주와 주민등록이전을 하지 않고 자녀가 실거주와 주민등록이전을 한 경우 주택임대차보호법상 다양한 법적보호를 받을 수 있는지가 문제 됩니다. 예를 들어 위 사례처럼 부모님이 체결한 전월세 계약에 기해 자녀가 실거주와 주민등록이전이 되어 있는 와중에 건물이 경매가 이루어지고 새로운 낙찰자가 나가라고 주장하는 경우 임차인은 주택임대차보호법상의 대항력을 근거로 계속적인 거주를 주장할 수 있는지, 경매절차에 우선변제권을 주장할 수 있는지가 문제 됩니다.

성년과 미성년일 경우 요건의 차이

 

(3) 자녀가 미성년일 때와 성년일 때가 약간 다르다고 할 수 있습니다. 우선 자녀가 미성년일 경우에는 미성년 자녀가 실거주하고, 전입신고와 계약서에 확정일자를 갖추고 있다면 부모님이 임대차계약을 체결한 후 실거주를 하고 있지 않다고 하더라도 대항력을 인정받을 수 있습니다. 이 경우에는 임차주택이 경매에 들어간다고 하더라도 우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

(4) 자녀가 성년일 경우에는 자녀가 주민등록상 동일 세대원인지 여부에 따라 결과가 달라진다고 할 수 있습니다.1> 동일 세대원인 경우란 종전 주민등록이 부모와 함께 세대원으로 거주하다가 전입신고를 하고 이사를 가는 경우를 뜻하며, 이 경우에는 대항력이 인정받는다고 할 수 있습니다. 하지만 아버지와 2> 별도로 독립세대를 이루고 있다고 아버지의 명의로 계약을 체결하는 경우에는 주택임대차보호법상 대항력을 인정받지 못해 경매로 인해 보증금반환에 어려움을 겪을 수 있습니다.

 

2. 참고> 임차인이 전입하지 않고 부모, 형제자매가 전입하는 경우?

(1) 반대로 임차인이 직접 거주하지 아니하고 임차인의 부모나 형제자매가 전입해 거주하였다면 그 임차주택이 경매가 이루어지고, 주택을 낙찰받은 매수인에게 임차인은 대항력을 주장할 수 있는지가 문제 됩니다. 이와 관련하여서는 대전지방법원 판례가 있어 소개하도록 하겠습니다.

 

(2) A가 B소유의 건물에 임대차계약서를 체결한 후 자신이 거주하지 않고 A의 오빠와 아버지가 전입신고를 하고 확정일자를 받아 거주하고 있었습니다. 그런데 그 건물에 경매가 이루어지고 C가 낙찰을 받았습니다. 이후 A는 C를 상대로 보증금반환을 청구한 사안입니다. 

 

(3) 이 경우 법원은 A의 손을 들어주면서 "주택임대차보호법상 대항요건은 임차인이 당해 주택에 직접 전입신고하고 거주하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 해 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다. 즉 임대인의 승낙을 받아 적법하게 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 대항요건을 적법하게 갖춘 것으로 본다"라고 전제하였습니다.

 

(4) 또한 "임차인이 비록 임대인의 승낙 없이 전대했어도 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인의 동의 없이 전대 된 것만으로는 임대차계약을 해지할 수 없다. 전차인은 그에 따른 사용수익을 임대인에게 주장할 수 있다"라는 점을 법원은 강조하였습니다.

 

(5) 즉 A가 오빠와 아버지를 거주하게 한 것을 '승낙 없는 전대차'에 해당한다고 하면서 임차인이 임차인의 가족이 대신 점유, 사용한다고 해서 계약의 목적 달성에 지장을 초래하거나 부동산의 현상유지에 어떠한 위험이 생긴 이를 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 만한 사정이 없다고 하면서 A의 손을 들어주었습니다.