임차인 세입자 전세자금대출 채권양도는? 절차는? 질권설정과 차이는?

세입자가 전세 계약을 체결하는 과정 중에 흔히 나오는 단어 중 하나가 전세자금 채권양도 또는 질권설정이라는 단어가 있습니다. 이는 금융기관이나 HUG에서 전세자금을 회수하는 과정에서 안정적인 회수를 위해 취하는 조치 중 하나입니다. 오늘은 세입자의 전세자금대출의 채권양도와 함께 질권설정과의 차이를 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

채권양도 절차는?

1. 보증금반환청구권의 채권양도는?

<1> 우선 채권양도란 무엇일까요? 내가 누군가에게 가지고 있는 권리를 제삼자에게 넘기는 것을 의미합니다. 예를 들어 A가 B에게 돈을 빌려주었다면 A는 B에게 일정기간 이후 돈을 돌려받을 채권을 가지고 있으며 A가 돈을 돌려받을 권리를 제삼자인 C에게 넘기는 것을 채권양도라고 합니다. 우리 민법은 채권양도에 대해서 다음과 같이 규정하고 있습니다.

• 민법 제499조(채권의 양도성) ①채권은 양도할 수 있다. 그러나 채권의 성질이 양도를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ②채권은 당사자가 반대의 의사를 표시한 경우에는 양도하지 못한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.
• 민법 제450조(지명채권 양도의 대항요건) ① 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다. ② 전항의 통지나 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.

 

<2> 대출기관의 전세자금대출의 채권양도는 무엇일까요? 임차인이 은행에 대출받은 전세금을 임대인에게 보내게 되면 임차인은 임대차인에게 보증금반환채권이 발생합니다. 이후 임차인이 (임대차 종료 이후) 임대인으로 부터 돌려받게 될 보증금반환채권을 전세금 대출기관인 은행에게 양도하는 것을 전세자금대출의 채권양도라고 합니다. 

 

<3> 은행은 왜 이러한 전세자금대출에 채권양도를 진행하려고 할까요? 바로 빌려줬던 전세자금을 확실하게 회수하기 위해서입니다. 예를 들어 임대차 기간이 끝나고 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려주었는데 임차인 이 전세금을 갚지 않고 그대로 도망간다면 돈을 빌려준 은행으로서는 정말로 난처하기 때문입니다. 따라서 은행은 빌려줬던 돈을 임차인을 거치지 않고 임대인으로부터 직접 은행으로 돈을 돌려받는 조치라고 할 수 있습니다.

 

2. 보증금 채권양도 절차와 특징은?

<1> 일반적으로 채권양도 절차는 다음과 순서대로 이루어지고 있습니다.

1. 임대인(집주인)과 임차인(세입자)는 임대차(전세) 계약을 체결
2. 은행은 임대차보증금반환채권에 대해 우선적 권리를 확보하기 위해 채권양도게약을 체결함
3. 은행은 채권양도 사실에 대해 임대인에게 통지 및 전세계약에 대해서 확인함( 일반적으로 임대인에게 채권양도 사실에 대한 안내문과 채권양도통지서를 보냄)
4. 은행과 임차인에게 전세자금대출 계약 체결(이후 대출금은 임대인에게 직접 송금)
5. 만기 시 임대인이 은행에 직접 임대차보증금을 상환함

 

<2> 이렇게 보증금반환금의 채권양도가 이루어진다면 어떠한 특징이 있을까요? 가장 큰 특징은 임대인은 임대차기간이 만료된 이후 전세금을 임차인(세입자)가 아닌 은행에게 반환하여야 합니다. 채권양도가 이루어진 이후 채권자는 임차인이 아닌 은행이기 때문입니다. 만약 임대인이 실수로 임차인에게 보증금을 보낸다면 다시 은행에게 보증금을 지급해야 하는 이중변제의 위험이 있습니다.

 

<3> 이때 임대인이 반환해야 하는 액수는 은행이 보내준 대출금 액수가 아니라 임대차목적물을 반환할 때까지 임대차에서 발생한 모든 손해를 공제한 이후의 금액으로 반환하면 됩니다. 예를 들어 임차인 밀린 월세, 공과금, 파손한 부분이 있으면 복구비용, 기타 원상회복을 위한 모든 비용을 공제한 이후 은행에게 반환하면 됩니다.

 

3. 전세자금대출 질권과의 비교

<1> 보증금반환금의 질권설정 역시 채권양도 대출과 대출을 일으키는 방식, 임대차기간이 종료 이후 은행에게 대출금을 반환해야 한다는 점에서는 큰 차이가 없습니다. 둘 다 은행의 전세자금대출금 회수를 위한 은행의 특별한 조치이기 때문입니다. 즉 질권설정이나 채권양도 모든 은행이 전세자금대출에 있어서 우선권이 있다는 점은 동일합니다.

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<2> 채권양도는 말 그대로 채권의 이전이므로 그 특성은 채권인 반면, 질권설정은 보증금반환채권에 물권을 설정함으로 보증금채권에서 다른 권리보다 우선권을 가지는 물권인 점에서 차이가 있습니다. 만약 보증금채권에 압류나 가압류가 설정된 경우 채권양도와 질권에 있어서 그 우선권과 관련된 효력에 있어서 차이가 있습니다.

 

<3> 채권양도는 계약해지나 만료 시 임대차보증금 그 자체를 반환해야 하므로 임대인으로부터 임차인은 반환받을 금액이 없는 반면, 질권설정은 임대차 계약해지나 만료 시 질권설정금액을 은행에 반환해야 합니다. 즉 채권양도처럼 보증금 전액을 은행에 반환하는 것이 아니고, 전세금에서 전세대출금액을 제외한 금액은 임차인에게 돌려주어야 합니다. 그런데 채권양도금액이 보증금 전액이 아니라 일부분인 경우에는 질권설정과 차이가 없게 됩니다.