임대차 보증금, 전세금이 (가)압류 된 경우 임대인은 어떻게?

최근 고금리, 고물가, 고환율로 많은 분들이 어려운 시기를 보내고 있습니다. 이로 인해 채무관계로 인하여 다양한 분쟁들이 발생하기도 합니다. 특히 채무 이행을 하지 못해 다양한 소송들이 이루어지는데 오늘은 보증금과 전세금에 가압류, 압류가 들어온 경우 임대인은 어떻게 대처해야 하는지에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

전세금 압류 가압류

1. 언제 임차인 전세금 / 보증금의 (가)압류가 들어오는가?

<1> 우선 가압류나 압류는 왜 들어오는 것일까요? 채권자는 채무자가 채무변제를 하고 있지 않는 경우 채무자가 함부로 처분을 하지 못하도록 채무자가 가지고 있는 재산에 가압류, 가처분 등의 집행을 함으로써 사전조치를 하게됩니다. 이러한 조치를 하지 않으면 나중에 소송에서 이기더라도 재산이 없다면 아무런 집행을 하지 못하는 결과가 발생하기도 합니다.

 

<2> 임차인의 채권자는 임차인이 일정한 기간 동안 안에 채무를 변제하고 있지 않으면 임차인(채무자)이 가지고 재산과 함께 임차인이 나중에 임대인에게 돌려받게 될 전세금이나 보증금에 (가)압류를 할 수 있습니다. 중요한 것은 채권자는 바로 보증금이나 전세금에 집행을 해서 채무만족을 하는 것이 아니라 임대차계약이 종료 할 때 임차인이 임대인에게 가지는 임대차 보증금 반환채권을 가압류나 압류를 하는 것을 의미합니다.

 

<3> 이렇게 (가)압류가 들어오는 경우 보증금을 반환할 의무가 있는 임대인에게 압류결정이 이루어졌다는 압류결정문이 송달됩니다. 송달을 받은 임대인은 계약기간이 만료되면 임차인(채무자)에게 줄 보증금을 임차인의 채권자에게 반환해야 하는 의무가 생깁니다.

 

2. 임대인은 어떻게 대처해야 할까요?

<1> 임대차 보증금 반환채권은 임대차기간이 끝난 후에 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 금원입니다. 그런데 임차인의 채권자가 임차인의 임대차 보증금 반환채권을 가압류 또는 압류하게 되면, 법원은 임대인에게 임대차가 종료되더라도 임대차 보증금을 임차인(채무자)에게 반환하지 말라는 명령을 내리게 되어, 임대인은 임차인에게 임대차 보증금을 임의로 반환해서는 안 됩니다.

 

<2> 그렇다면 임대인이 가압류 또는 압류명령을 어기고 임대인이 임차인에게 임대차 보증금을 돌려준 경우는 어떻게 될까요? 만약 명령을 어기고 임대인이 임차인의 채권자가 아닌 임차인에게 보증금, 전세금을 돌려준 경우에는 채권자는 자신의 채권에 손해가 발생하였다고 손해배상청구를 할 수도 있으며, 임대인은 다시 임차인의 채권자에게 다시 보증금이나 전세금을 돌려줘야 하는 이중변제 책임을 물을 수 있습니다.

 

<3> 그렇다면 임대인이 채권자에게 돌려줘야 하는 보증금의 범위는 어떻게 될까요? 즉 임대차기간에 발생한 연체차임이나 목적물 수리비 등을 보증금을 공제한 금액을 돌려줘야 할까요? 아니면 처음에 임차인에게 수령한 금액을 채권자에게 돌려줘야 할까요?

 

임대차 보증금, 전세금은 차임채무, 목적물의 멸실, 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이어서 이러한 금액은 임대차 관계가 종료되어 임대차 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없으면 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 따라서 임대인은 임대차기간에서 발생한 다양한 임차인의 채무등을 공제하고 임차인 채권자에게 돌려줘도 됩니다.

 

<4> 그렇다면 종종 임차인의 재정상태가 악화되어 한 사람에게 가압류나 압류가 들어온 것이 아니라, 다수의 채권자들이 압류나 가압류를 한 경우 누구에게 보증금이나 전세금을 돌려줘야 할까요? 이렇게 다수의 압류나 가압류가 경합되어 누구에게 반환해야 하는지 알 수 없는 경우 임대인은 법원에 공탁을 하는 것이 바람직합니다. 즉 임대인은 누가 채권인지 알 수 없음을 이유로 법원에 공탁을 할 수 있는 권리가 발생합니다.

 

<5> 또한 임대인이 새로운 임대인으로 변경되더라도 새로운 임대인에게 권리와 의무가 승계가 되기 때문에 채권자는 새로운 임대인에게 압류한 보증금에 대한 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 변경된 임대인에게 채권자가 보증금을 청구하기 위해서는 기존의 임차인이 법률에서 정한 대항력을 갖추고 있어야 합니다.