전세자금대출과 질권설정의 의미와 주의사항은?

최근 전세시장이 다시 살아나면서 다양한 전세자금대출 상품이 늘어나고 있습니다.  그 중에서 상당수 삼품은 은행에서 질권 설정을 요구하고 있습니다. 질권설정은 어떤의미를 가지고 있으며, 특히 전세자금대출시 질권설정은 어떠한 의미를 가지고 있는지, 질권설정시에 어떠한 유의사항이 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

은행의 보증금 확보수단

1. 질권의 의미?

<1> 질권은 채권을 담보하기 위한 담보물권의 일종입니다. 흔히 은행에서 대출을 받은 후에 부동산에 근저당을 설정하듯이 질권은 돈을 빌리고 동산에 근저당권 같은 담보물권을 설정하는 것입니다. 다만 근저당권과 다른 점은 담보로 설정하는 물건이 동산이라 등기제도가 없기 때문에 돈을 빌린 채무자는 채권자에게 질권이 설정되는 물건의 점유를 넘기게 됩니다.

 

<2> 질권의 예로 가장 많은 사례는 전당포라고 할 수 있습니다. 급전이 필요하게 되면 가장 값어치가 있는 물건을 전당포에 맡겨 두고 돈을 빌리는 경우가 과거에는 많이 있었습니다. 이 때 돈을 빌리는 사람을 채무자라고 물건을 담보로 돈을 빌려주는 사람을 질권자라고 합니다. 만약 채무자가 빌린 돈을 채무자가 돈을 갚지 못하는 경우에 질권자는 담보로 있는 물건을 처분해서 자신의 채권을 만족시킬 수 있습니다.(우선변제적 효력)

 

<3> 이러한 질권에는 담보로 하는 물건이 무엇인가에 따라 "동산질권"과 "권리질권"으로 구분하기도 합니다. 동산질권이란 예를 들어 반지나 컴퓨터 처럼 부동산이 아닌 물건을 담보로 하는 질권이며, "권리질권"은 담보로 하는 물건이 채권을 의미합니다. 오늘 소개드리는 전세자금대출에 대한 질권도 권리질권의 한 내용에 포함된다고 할 수 있습니다. 

 

2. 전세자금대출과 질권 설정 

질권설정 경로

<1> 그렇다면 전세자금대출에 어떻게 질권을 설정하게 될까요? 전세보증금이 필요한 임차인(세입자)는 은행에서 전세자금을 대출 받습니다. 은행은 빌려준 대출금을 안전하게 회수하기를 바라면서 다양한 방법을 자구책으로 구하는 데 그 중 하나가 질권을 설정하는 것입니다. 그러면 질권은 어디에 설정해야 할까요? 임차인은 보통 담보로 제공할만한 것이 없을 가능성이 많이 있습니다.

 

<2> 임차인은 전세기간이 만료된 후 임대인에게 보증금을 돌려 받을 수 있으며, 법률용어로 (전세)보증금반환채권을 가지게 됩니다. 즉 임차인은 은행에 대해서는 대출금을 갚아야 하는 채무자이지만, 임대인에게는 보증금을 반환받을 권리가 있는 채권자이기도 합니다. 은행은 임차인의 임대인에 대한 보증금반환채권에 질권을 설정하는 것입니다. 이 경우 임차인이 보증금을 갚지 않은 경우 임대인에게 직접 보증금을 달라고 하는 권리가 생기는 것입니다.

 

<3> 이렇게 질권을 설정하는 경우에 임대인의 재산에 특별히 어떠한 제한을 가하는 것이 아니기 때문에 법적으로 임대인의 동의가 반드시 필요한 것은 아닙니다. 하지만 실무적으로는 은행이 임차인으로부터 대리권을 수여받아 임대인에게 질권설정의 사실을 통지하거나 임대인으로 부터 '질권설정승낙서'를 받는 방법으로 진행합니다. 그러지 않다고 하더라도 은행이 임대인으로부터 '임대차계약 사실확인서' 등의 서류를 반드시 필요로 하고 있으므로 질권 설정에 임대인의 협조는 필요한 상황이라고 할 수 있습니다. 

 

3. 전세자금대출 질권 설정 후 유의사항은?

<1> 위와 같이 전세보증금을 은행으로 부터 대출 시 임대인은 어떠한 방법으로든 질권설정에 대한 통지를 받은 경우 임대인이 반드시 주의해야 하는 사항이 있습니다. 바로 임대차기간이 만료되고 보증금을 반환하는 경우 임대인은 임차인에게 반환하지 않고 은행에게 보증금을 반환해야 합니다. 

 

<2> 만약 실수로 임차인이게 보증금을 직접 반환하였는데 임차인이 은행에 이를 변제하지 않으면, 은행은 임대인에게 보증금을 청구할 수 있고, 임대인은 임차인에게 지급하였음에도 불구하고 다시 은행에게도 보증금을 변제해야 하는 이중변제의 위험을 부담하게 됩니다. 물론 임차인에게 나중에 민, 형사상의 책임을 물을 수는 있지만 이는 시간과 비용이 별도로 들어가기 때문에 주의해야 합니다.

 

<3> 만약 임대인이 대항력을 갖춘 이후 임대인이 주택을 매도한 경우 주택의 매수인에게도 동일하게 적용될까요? 만약 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 임대인의 지위는 주택의 매수인에게 승계되고 매도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 보증금반환채무를 부담하지 않고 새로운 소유자인 매수인이 이러한 부담을 역시 부담합니다. 즉 보증금반환채권에 질권이 설정되어 있는 경우 주택의 매수인인 새로운 임대인도 동일한 책임을 부담한다고 할 수 있습니다.(대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다 201610 판결)