전세 월세 사는데 집주인 변경 임대인 바뀌었을 경우에는?

전세나 월세로 살고 있는 임차인은 임대 건물의 소유권이 변경된 경우에 새로 들어온 소유자가 나가라고 하면 나가야 하는지, 계약서를 다서 써야 하는지, 나중에 보증금은 기존 소유자 또는 새로운 소유자에게 받아야 하는지 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주인이 바뀐경우 대처방법

1. 새로운 임대인이 나가라고 하면 임차인은 나가야 할까요?

1) 여기에서 가장 중요한 개념을 이해해야 하는데 바로 대항력이라는 단어입니다. 대항력이란 기존 계약당사자 사이에 성립한 법률관계를 계약 당사자 이외의 제3자에도 주장할 수 있는 힘을 의미합니다. 따라서 새로운 임대인에게 기존의 임대차계약의 효력을 주장하기 위해서는 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 그렇다면 대항력은 갖추기 위해 필요한 것은 무엇일까요? 바로 전입신고를 한 다음 거주하고 있으면 됩니다. 이렇게 대항력을 갖추고 있는 임차인은 새로운 임차인이 나가라고 한다고 하더라도 기존의 계약을 근거로 나가지 않아도 됩니다

 

2) 우리 임대차보호법은 최소 2년을 법적으로 보장하고 있어서 2년 동안은 건물의 소유자가 바뀐다고 하더라도 대항력을 갖춘 임차인은 임대차계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 예를 들어 처음 1년을 기간으로 전월세 계약을 체결하였고 그 사이 소유자가 바뀌었다고 가정해 보도록 하겠습니다. 이런 상황에서 새로운 임대인이 자신이 거주할테니 1년의 계약기간이 끝나는대로 임차인에게 나가라고 하더라도 임차인은 처음 계약시부터 2년은 차임을 2기를 지체하거나, 불법전대를 하는 등의 기타사유가 없다면 나가지 않아도 됩니다. 즉 대항력을 갖춘 임차인은 최소 2년의 기간은 절대적을 보호된다고 할 수 있습니다. 

 

2. 새로운 소유자와 계약서를 다시 써야 할까요?

주택임대차보호법 제3조

1) 위에서 언급한 것처럼 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 임차인은 기존 계약대로 보증금, 전세금, 임대차 기간 등을 새로운 소유자에게 주장할 수 있습니다. 반드시 계약서를 다시 쓸 필요가 없습니다. 임차인은 기존 계약내용대로 새로운 임대인에게 부담하면 충분하다고 할 수 있습니다. 예를 들어 새로운 소유자가 월세를 올려달라고 하거나, 기존에 없던 의무들을 요구한다고 하더라도 임차인은 들어줄 의무가 없습니다. 월세를 지급하는 경우에는 새로운 임대인에게 지급하면 됩니다. 계약서는 증거로서만 효력을 가지고 있으며 계약서가 없다고 해서 임대차 계약의 효력에 영향을 주는 것은 아닙니다.

 

2) 실무에서는 대부분 계약서를 다시 새로운 임대인과 작성하는 경우가 있는데 여기에서 주의할 사항이 있습니다. 임차인은 기존 계약의 내용이나 특약을 수정할 필요가 없으며, 전입신고를 새로 할 필요도 없습니다. 특히 전입신고가 새롭게 이루어진다면 기존의 대항력은 소멸되게 되어 만약 그 사이 새로운 임대인이 대출을 받게 된다면 경매에서 보장받는 순위가 대출기관보다 후순위로 밀려나게 되므로 절대로 전입신고를 변경해서는 안됩니다.

 

3. 임대차 보증금 반환을 누구에게 청구해야 하나요?

우리 주택임대차보호법 제3조 제4항에서는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다라고 규정하고 있습니다. 따라서 새로운 소유자인 임대인은 기존의 임대인의 권리의무를 포괄적으로 이전받게 되어 있습니다. 따라서 보증금반환의무도 새로운 임대인이 임차인에게 부담한다고 할 수 있습니다. 건물매매 시 이러한 보증금을 새로운 소유자가 부담하는 것을 전제로 거래하고 있는 것이 실무입니다. 임대인의 지위는 임대차 관계에서 동일성을 유지하면서 새로운 임대인이 모두 이전받고 있습니다. 따라서 새로운 임대인은 임차인에게 보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수 있습니다.