오피스텔 전세 사기를 막기 위해서 무엇을 해야 하나?

오피스텔은 호실마다 분양이 이루어져 개별 소유자가 등기가 가능한 집합건물입니다. 이로 인해 분양을 받은 소유자는 부동산에 대한 투자 수단으로 전세를 놓은 경우가 많이 있습니다. 하지만 오피스텔 전세는 최근 문제가 되고 있는 깡통 전세사기의 위험성이 있습니다. 이에 대한 대책으로 무엇을 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

오피스텔 전세의 위험성

1. 업무용이 아닌 주거용 오피스텔로 활용

(1) 본래 오피스텔은 주거용이 아닌 업무용 공간으로 관련법규들은 이해하고 있습니다. 예를 들어 오피스텔은 주거지역이 아닌 업무지구나 상업지구에 건축되도록 하고 있으며 세법상 처리에 있어서도 상업용 시설로 이해하고 있습니다. 그러나 임차인이 만약 전입신고와 함께 확정일자를 받고 점유의 이전이 한다면 관련 법들은 주택으로 간주하고 임차인을 보호해 줍니다. 즉 임차인이 전입신고와 점유이전 즉 거주한다면, 대항력이 발생하며, 여기에 확정일자까지 갖추고 있다면 경매에 있어서 우선변제권의 효력까지 인정받습니다.

 

(2) 하지만 반대로 이렇게 전입신고와 점유의 이전이 있으면 오피스텔은 취득세나 양도소득세, 재산세에 있어서 주택으로 취급하게 되어 조정지역, 투기과열지역에 있어서는 가중세율을 적용받을 수 있게 됩니다. 따라서 임대인들은 임차인에게 보증금이나 월세에 대한 하향조정과 함께 전입신고를 하지 않는 것을 제안하기도 합니다. 하지만 전입신고가 되지 않는다면 주택임대차보호법상 보호를 받지 못하게 되고 그 결과 전세보증금 반환에 큰 어려움이 있습니다. 또한 오피스텔이 경매에 들어간다면 전세보증금은 우선변제의 대상도 되지 않는다고 할 수 있습니다.

 

2. 깡통 전세사기 위험성

깡통 전세란 매매가가 전세금이하로 떨어지는 경우를 말합니다. 오피스텔은 깡통 전세의 위험성이 크다고 할 수 있습니다. 오피스텔은 일반 아파트보다 시세급등이 쉽지 않고 매매거래량이 적어 변동성도 역시 크지 않습니다. 오히려 최근처럼 고금리 고물가 시대에는 오히려 아파트나 주택보다 매매가가 급락하는 경우가 종종 있습니다. 

• 문제는 최근처럼 부동산 시장이 침체되는 경우에는 특히 전세가격이 하락하는 시기에는 더더욱 깡통전세의 위험이 크다고 할 수 있습니다. 왜냐하면 전세가격이 하락하는 경우에는 새로운 전세세입자를 구하기도 어렵고 구한다고 하더라도 기존의 시세로 받기도 어렵습니다. 여기에 오피스텔은 매매도 쉽지 않기 때문에 하락분에 대해 임차인은 전세금을 돌려받기 쉽지 않습니다.
• 문제는 올해 최근처럼 고금리 시대에서는 전세가 하락폭이 크고 위에서 잠깐 언급한 것처럼 전세 갱신 기간 동안 하락분에 대한 반환을 임차인이 요구한다면 임대인이 반환하지 못할 우려가 크다고 할 수 있습니다. 특히 최근 2~3년 동안 전세가격이 크게 오른 시기에는 이러한 우려가 더더욱 커진다고 볼 수 있습니다. 

 

3.  오피스텔 전세 위험성을 피하기 위해서는

첫째로 오피스텔 전세가액을 같은 평형대의 주변아파트 전세시세보다 낮은 금액으로 알아보도록 합니다.  즉 같은 평형, 비슷한 위치의 아파트와 오피스텔을 비교하고 아파트 전세보다 최소 10~20% 저렴한 오피스텔 전세물건을 알아보도록 합니다. 만약 그러한 물건이 없다면 위험을 감수하면서 전세를 알아보지 말고 바로 월세를 알아보도록 하여야 합니다.

 

둘째로 전입신고가 가능한 오피스텔을 알아봐야 합니다. 만약 임대인이 전입신고가 불가능하다고 하면 오피스텔 전세는 거들떠보지도 않습니다. 위에서 잠깐 언급한 것처럼 오피스텔의 경우 임대인은 임차인이 전입신고를 하는 경우 세금상의 많은 불리한 점이 있습니다. 이를 이유로 전입신고를 회피하려고 하는데 만약 전입신고가 불가하다면 오피스텔 전세는 피하도록 합니다.

 

셋째 가능하면 분양대금을 완납한 소유자인지 확인하도록 합니다. 가끔 소유자가 분양회사이면서 등기부에는 신탁이 되어 있는 경우가 있는데 이러한 경우에는 되도록이면 전세계약을 체결하지 않는 것을 추천합니다. 신탁의 경우 비록 전입신고와 점유의 이전 즉 거주를 하고 있다고 하더라도 전세금에 대한 보호를 100% 인정하기 쉽지 않습니다. 그래서 특별히 더더욱 조심해야 한다고 할 수 있습니다.