권리금회수기회방해로 상가임차인의 손해배상청구를 하기 위한 요건

우리 법에서는 상가임차인이 임대차 계약 종료 전 6개월부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하고 있습니다. 이와 관련한 사례 및 이러한 권리를 위한 요건, 임차인이 준비해야 하는 내용, 관련된 판례의 내용들을 설명하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

임차인의 권리금을 보호하기 위한 방법

1. 법이 인정하는 임대인의 권리금회수방해의 사례는

1) 우리법에서는 4가지 사례를 임대인의 방해행위 예시를 두었습니다. 첫째 임대인이 새로운 임차인에게 임차인 지급받아야 하는 권리금요구하거나 수수하는 행위, 둘째 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 셋째 새로운 임차인에게 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 넷째, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 새로운 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위 등이 있습니다.

 

2) 하지만 이렇게 규정한 이외의 행위에 대해서 우리법은 무조건 권리금회수방해행위로 인정하지 않는 것은 아닙니다. 상임법에서 규정하지는 않았지만 기타의 행위로 인하여 권리금방해가 인정된다면 충분히 손해배상은 인정될 수 있습니다. 예를 들어 임대인이 특정의 업종만 새로운 임차인으로 인정하겠다는 사정이 있거나, 새로운 임차인이 운영하는 영업에 대해 지나친 간섭을 요구하는 행위 등 신규임차계약을 특별한 사정이 없이 미루거나 거절하는 것 역시 권리금회수기회를 방해하는 것으로 인정될 수 있습니다.

 

2. 판례가 인정하는 손해배상을 청구하기 위한 요건

1) 우선 임대인의 권리금 회수기회 방해행위의 존재가 있어야 합니다. 즉 위에서 언급한 것처럼 임대인의 임차인의 권리금회수기회를 방해하는 구체적인 행동이 있어야 합니다. 또한 이러한 행위로 구체적으로 권리금을 받지 못하는 손해도 발생해야 합니다. 중요한 것은 이러한 내용을 권리금을 받으려는 기존 임차인이 입증을 해야 한다는 사실입니다. 따라서 기존임차인은 신규임차인과 계약을 체결하려는 사실, 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있다는 사실, 또한 신규임차인이 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력이 있다는 사실 등을 임대인에게 문자나 내용증명을 보내어 증거를 모집할 필요가 있습니다. 

 

2) 손해배상과 관련하여 손해에 대한 평가가 있어야 합니다. 특히 법원에서는 손해를 확인하기 위해 감정이라는 절차를 거치게 됩니다. 하지만 감정을 통해 임차인이 주장하는 권리금을 모두 손해로 인정받기 어려운 것이 현실입니다. 즉 기존 임차인이 신규 임차인에게 받으려고 했던 권리금을 모두 임대인에게 재판상 청구를 하여 인정받기는 쉽지 않습니다. 결국 이와 관련하 손해 역시 재판상 증거로 입증을 하여야 하는데 최근 있었던 권리금 거래 내역, 매출의 규모, 주변 시장의 평균 매출 등 다양한 증거들이 필요하다고 할 수 있습니다. 이러한 제반 상황에 대한 증거를 임차인이 제출하기에 쉽지 않습니다. 하지만 기존임차인은 만약을 대비하여 다양한 증거를 모을 필요가 있습니다.

 

3. 상가임대인은 10년의 계약기간이 끝나도 임차인의 권리금회수기회를 보장해야 하나

1) 최근 이전의 법률에 따라 5년의 법정기한을 넘어 계약갱신요구권을 행사할 수 없더라도 임대인은 임차인의 상가건물 임대차보호법상의 권리금 회수기회를 보호해야 하는가에 대한 대법원 판결이 나왔습니다. 대법원에서는 5년의 법정기한이 끝나고 "임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 신규임차 희망자와 계약을 거절한 것은 상가건물임대차 보호법상 권리금 회수기회를 방해한 것으로 임대인은 손해배상책임을 진다고 판시하여 기존임차인의 손을 들어주었습니다. 법이 개정된 10년 법정기한이 끝나고 갱신요구권을 임차인이 행사하지 못한다고 하더라도 역시 임차인은 권리금을 새로운 임차인에게 받을 수 있는 기회는 있다고 할 수 있습니다. 

 

2) 대법원이 이렇게 임대차 보호기간이 끝나도 권리금회수기회를 보장하는 이유는 상가임대차보호법에서 인정하는 권리금보호조항은 전체 임대차기간 5년(10년)이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용등 재산적 가치 등 여전히 임차인의 권리금 회수를 보호할 필요성이 있고, 이렇게 해석한다고 하더라도 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수 없는 점을 근거로 하고 있습니다. 이렇게 법과 법원은 임차인의 권리금회수기회를 철저하게 보호하고 있다고 할 수 있습니다.