임대차계약에서 임대인에 가장 곤란할 때가 월세를 미루고 잠적해 버린 경우입니다. 이럴 경우 임대인이 주의해야 하는 내용, 임대인이 임차인을 내보내기 위한 어떤 법적 조치를 취해야 하며, 이러한 법적 조치를 취할 때 걸리는 비용과 내용들을 간단히 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
1. 잠적한 임차인을 내보낼 때 주의 해야 하는 사항
(1) 월세를 미루고 잠적해 보린 경우 임대인은 보증금만 믿고 마냥 기다릴 수 없습니다. 특히 상가의 경우 3개월, 주택의 경우 2개월 이상 미룬 경우 법적으로 해지를 통보할 수 있는데 해지를 하더라도 기존 임차인의 짐과 물건들이 있는 경우에는 새로운 임차인을 소개할 수 없습니다. 그래서 임대인들이 가장 많이 하는 실수가 자물쇠를 잠가 버리거나 단전 단수 및 무단으로 들어가 임차인의 짐을 밖으로 꺼내 놓는 경우가 있습니다. 하지만 이러한 행위들은 민형사상 크게 문제가 되고 있습니다.
(2) 아무리 임대인이더라도 설령 월세를 미루고 있다고 하더라도 무단으로 임차인의 허가 없이 마음대로 들어갈 수 없습니다. 우리 형법은 제319조에는 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있으며 수많은 판례에서 위와 같은 경우 주거침입을 인정하고 있습니다.
(3) 그리고 함부로 단전 단수를 하거나 임차인의 업장에 들어가 물건을 꺼내 놓는 경우가 있습니다. 하지만 이런 경우 형법상 업무방해죄가 성립될 가능성이 높습니다. 형법상 보호되는 업무는 즉 업무방해죄에서 업무는 보호가치가 있는 업무는 그 업무가 반드시 계약 또는 행정행위 등이 적법할 필요가 없다고 하고 있습니다. 비록 월세가 미뤄지고 지체되고 있다고 하더라도 보호되는 업무이고 단전단수나 임차인의 소유물을 꺼내 놓는 것은 업무방해행위가 될 가능성이 높습니다.
2. 임대인이 취하는 조치들
(1) 해지에 관한 요건이 충족되는 경우 내용증명을 통한 해지통보를 해야 합니다. 주택임대차보호법에서 2기에 해당하는 금액, 상가임대차보호법에서는 3기에 해당하는 금액이 지체되는 경우에 임대인은 해지할 수 있습니다. 이 경우 해지를 할 때 일반적으로 내용증명을 통해 이루어집니다. 내용증명에는 발신인과 수신인의 성명 및 주소 기타 내용, 임대차계약에 관한 설명 및 그동안 차임연체에 관한 내용들을 우선 기재합니다. 또한 민법 제640조에 관한 해지에 대한 설명 앞으로 며칠의 기간 내에 밀린 월세를 지급하지 않으면 해지의 효력이 발생한다는 내용을 포함하여 작성하시면 됩니다.
(2) 내용증명은 동일한 내용의 문서 3부 작성하여 우체국에 가서 임차인(수신인)에게 발송하는 문서로 우체국에서 도장을 찍어 1부는 임대인에게 주고 1부는 우체국에서 3년 동안 보관하게 됩니다. 나머지 1부는 임차인(수신인)에게 발송하며, 송달결과는 카톡이나 등기조회서비스를 통해 인터넷으로 확인할 수 있습니다.
3. 명도소송의 진행
(1) 이와 같은 절차를 진행해도 해결되지 않은 경우에는 명도소송을 진행해야 합니다. 명도소송이란 목적 부동산의 인도를 거부하는 임차인을 상대방으로 하여금 소송을 통해 임차인을 강제로 퇴거하는 소송을 의미합니다. 내용증명을 보냈음에도 임차인이 아무런 답변이 없거나 거부를 표시한 경우 소장을 통해 임차인에게 소를 제기하게 됩니다. 명도소송이 제기되면 임차인에게 소장부본이 전달됨으로써 소송이 진행됩니다. 피고(임차인)는 정해진 기일까지 답변서를 제출하여야 하며 서면공방이 2번 정도 이어진 다음 변론 기일이 잡히거나 조정이 잡히게 됩니다.
(2) 소송의 기간은 일반적으로 1심의 경우에 4~6개월이 필요하고 상고나 항소 등으로 2심 또는 3심으로 진행된다면 1년정도도 필요할 수 있습니다. 하지만 일반적으로 2개월이 지나면 조정기일이 잡히게 되는데, 양쪽 주장을 받아들여 타협점을 제시하게 되고 재판이 종결되는 경우가 많습니다. 조정이 이루어지면 조정문을 작성하게 됩니다. 조정문은 판결문에 갈음한 정본으로서 조정내용을 이행하지 않으면 바로 집행될 수 있습니다.
(3) 우선 소가 제기되면 1차적으로 법원은 소장에 표기된 주소로 부본을 발송합니다. 임차인이 잠적하는 경우에는 주소지가 불명상태가 되어서 원고에게 주소보정명령을 내리게 됩니다. 주소보정이 이행되면 공시송달을 신청하게 되고 법원은 공개적인 방법으로 소송제기 사실을 알리게 됩니다. 공시송달이 완료되고 완료시점으로 1개월 내에 피고인의 답변서 제출이 없는 상태가 된다면 무변론으로 원고승소 판결로 이루어집니다. 이후 상고가 없다면 판결이 확정되며, 그 이후 명도집행절차가 이루어진다고 할 수 있습니다.
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