상가월세 인상 / 차임증감청구권 임대인 임대료 인상 얼마나 가능?

상가계약을 체결한 후 다시 갱신하는 경우 임대인은 월세를 올리려고 하고 임차인들은 상한액 5% 주장하며 반대합니다. 그렇다면 월세의 5% 이상 인상 가능여부, 임대료 상한 계산방법, 임대료 인상과 관련하여 발생할 수 있는 법적 문제들을 차례대로 논의하도록 하겠습니다. 

차임증감청구권

1. 임대인의 차임 인상의 상한 기준

1) 상가임대차에서 임대인 임차인 모두 월세는 5% 이상 올리지 못한다는 사실을 상식선에 다 알고 있습니다. 그렇지만 상가건물임대보호법에서는 모든 상가임대차에서 5%을 상한으로 설정하고 있지는 않습니다. 상가임대차보호법 제11조 제1항에 근거하여 환산보증금이 지역별 적용범위 안에 있으면서, 갱신요구권이 있는 경우에는 연간 5%의 비율에서만 차임을 올릴 수 있습니다. 

상가임대차 지역별 보증금 상한액

2) 환산보증금이란 = 보증금+(월세X100) 을 뜻합니다. 예를 들어 서울에서 보증금 2억에 월세가 4백만 원의 경우 환산보증금은 2억+(4백만원X100)=6억이므로 상가임대차보호법이 적용되고 5%의 상한 역시 적용됩니다. 하지만 보증금 3억에 월세가 700만 원인 경우에는 환산보증금이 10억이며 이 경우에는 5%의 상한이 적용되지 않습니다. 그렇다고 무작정 월세를 임대인이 원하는 만큼 받을 수 없습니다. 이에 대한 내용은 다음 파트에서 적어보도록 하겠습니다.
 

2. 임대료 상한 계산방법

1) 우리 법에서는 인상률 5%에 대한 구체적인 계산방법이 나와 있지 않습니다. 따라서 몇 가지 방식이 존재하고 있으며, 임대인과 임차인의 합의로 하나의 방식을 이용하면 됩니다. 실무에서 많이 사용하는 방법을 소개해 드리도록 하겠습니다. 가장 많이 사용하는 방법은 현재 체결된 보증금과 월세에 각각 5%의 상한을 정하는 것입니다. 보증금 4억, 월세 4백만 원이라고 한다면 보증금은 4억의 5%인 2천만 원 이상을 올릴 수 없고, 월세는 4백만 원의 5%인 20만 원 이상을 올릴 수 없습니다.
 
2) 또 하나의 방법은 환산보증금제도를 이용하는 방법입니다. 위 환산보증금 사례처럼 보증금 2억에 월세 4백만 원인 경우 환산보증금은 6억이 기준으로 사용합니다. 6억의 5%는 3천만 원입니다. 그런데 환산보증금을 만들기 위해서 월세에 곱했던 100을 원상복구 시키기 위해  다시 나누기에 활용합니다. 따라서 3천만 원/100 =30만 원이 됩니다. 따라서 월세는 430만 원 이상 올릴 수 없습니다. 첫 번째 방법은 임차인에게 유리하고 두 번째 방법은 임대인에게 유리한 방법입니다. 
 

3. 임대료 인상과 관련한 그 밖의 법적 문제

1)  5%를 초과한 임대료는 어떻게 될까요? 5%를 초과한 범위는 무효입니다. 5% 상한의 월세가 30만 원인데 만약 100만 원이나 인상을 요구하여 계속적으로 100만 원이나 인상된 월세를 임대인이 수령했다면 100-30=70만 원은 임차인에게 다시 돌려줘야 합니다. 그리고 무작정 임대인은 월세를 올릴 수는 없습니다. 우리 법에서는 경제사정의 변동, 감염병, 세입자의 갱신요구 등 그 이유를 한정하고 있으며 각자의 요건을 만족해야 합니다. 
 
2) 만약 이러한 요건에 대해서 임대인과 임차인이 견해의 차이가 있다면 이러한 부분에 대한 입증책임은 임대인에게 있습니다. 따라서 조정이나 소송으로 월세를 올리고 싶다면 경제사정의 변동, 감염병, 세입자의 요구와 같은 관련된 자세한 내용을 입증해야 합니다. 또한 지역별 환산보증금이 넘어 5%의 상한을 받지 않는 곳에서 5% 이상 월세를 높이고 싶다면 역시 이러한 부분에 대해서 임대인이 입증책임을 져야 합니다. 만약 입증하지 못한다면 증감청구가 받아들이기 쉽지 않습니다.