매수인(임차인) 중도금 지급 후 잔금 미지급(지체) 후 매도인 대처는?

최근 어려워진 경제 사정으로 인해 계약금만 지급한 상태 또는 중도금까지 지급한 상태에서 잔금을 치르지 못하는 매수인과 임차인이 많이 늘어나고 있습니다. 이 경우 매도인이나 임대인은 잔금을 지급하지 않는 상태에서 어떠한 대처를 해야 하는지에 대해 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

계약불이행의 경우

1. 거래실태와 잔금 미지급 모습

<1> 보통 부동산의 매매의 경우에는 계약금▶ 중도금▶ 잔금의 단계를 거치며 임대차의 경우에는 보증금액수가 다액인 경우 역시 계약금▶ 중도금▶ 잔금의 순서대로 일정표가 만들어집니다. 하지만 매매, 임대차의 경우 계약금 지급 이후 바로 잔금으로 이어지는 경우가 있습니다. 이렇게 계약금만 지급된 상태에서 잔금일자에 매수인이나 임차인이 잔금을 치르지 않는 경우에는 바로 계약금 계약을 근거로 바로 계약을 해지할 수 있습니다.

 

<2> 우리 민법 제565조 제1항에 따르면 계약금을 교부한 자가 이를 파기하면 상대방은 그 계약금을 몰취 할 수 있고, 계약금을 수령한 자는 그 배액을 반환하여 계약을 해제할 수 있다고 하였습니다. 즉 계약금만 지급한 상태에서 잔금을 미지급하고 있는 경우에는 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있습니다. 

 

<3> 하지만 중도금을 지급하게 되면 이러한 계약금계약의 법리가 적용되지 않습니다. 이때에는 계약상 무효, 취소, 하자 등의 사유가 있거나 계약당사자사 사이에 계약위반이 있어 이를 근거로 무효, 취소, 해제를 할 수 있을 뿐입니다. 따라서 계약금과 중도금 지급 후 매수인이나 임차인이 잔금을 지급하지 못하는 경우에는 계약금에 의한 해제를 할 수 없고, 채무불이행에 따른 해제가 가능합니다.

 

2. 중도금 지급 후 잔금미지급 시 매도인의 대처는?

<1> 이렇게 매수인이 잔금을 미루는 경우 바로 계약을 해제하는 내용증명을 보내 계약을 해제할 수 있을까요? 그렇지 않습니다. 매도인은 계약을 해제하기 위해서는 매수인은 이행지체라는 상황을 만들어야 합니다. 판례는 다음과 설명하고 있습니다(96다 17788, 93다 777 판결 / 대법원 2001. 5. 8 선고 2001다 6053 판결)

• 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 된다
• 예를 들어 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 법무사 사무실에 그 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간 간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 이행의 제공을 다한 것이 되고 그러한 상태가 계속된 기간 동안은 매수인 이행지체로 된다 할 것이다.

 

<2> 즉 부동산 매매하고 계약금과 중도금 지급 후 매수인이 잔금기한에 지급하고 있지 않은 경우에는 우선 상당한 기간을 정하여 다시 한번 잔금을 이행하라는 최고를 한 이후 해제를 할 수 있습니다. 그러나 이때 매도인에게 요구되는 행위가 있습니다.

 

<3> 매도인은 잔금을 청구하기 위해서는 소유권이전 구비서류를 준비하여 매수인에게 보여주거나 매수인이 만나기를 거절한다면 매매계약을 중개하였던 부동산 중개사무소나 법무사 사무실 등에 구비서류를 보관하도록 하는 것입니다. 보관한 곳으로부터 보관확인증을 받았다면 해제를 위한 전제조건을 갖추게 됩니다.

 

3. 매도인의 손해배상청구

<1> 만약 매도인이 잔금을 청구하면서 손해가 있다면 손해도 같이 청구할 수 있습니다. 또한 잔금미지급으로 인해 해제하는 경우 역시 매도인의 해제와 함께 손해를 입증하여 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 잔금지급시기에 잔금을 이행하지 못하는 경우를 대비하여 민법 제397조 특칙을 정하고 있습니다

1. 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다.
2. 전항의 손배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못한다.

 

<2> 잔금이 제때 이행하지 못하고 있음으로 인한 손해는 민법 제397조를 근거로 손해를 입증하지 않아도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한 기타 특별한 사정으로 잔금이 지급되지 못해 발생한 손해는 매도인이 입증하여 추가적으로 배상받을 수 있습니다.