층간소음 전세 월세 임차인 임대차 계약해지 사유 가능?

최근 살인까지 불러일으키는 사회적 문제 중 하나가 공동주택에 있어서 층간소음문제입니다. 다양한 법제도를 통해 공동주택에 있어서 기준을 강화하고 있지만 실상에서는 아직도 큰 문제라고 할 수 있습니다. 최근 층간소음과 관련하여 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지에 관하여 하급심 판례가 나왔습니다. 오늘은 이에 대해 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

임대차 계약을 해지할 수 있는 사유

1. 사건의 개요는?

<1> 임차인은 2년의 계약기간으로 보증금 4억 8천만 원에 임대인과 임대차계약을 체결하였고, 그 이후로 아파트에 입주하여 생활하였습니다.  그런데 임차인은 입주 직후부터 '공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙'이 정한 기준을 초과하여 층간소음을 내는 위층과의 문제로 아파트 관리사무소, 임대인 등에게 괴로움을 호소하며 대책을 요청하였습니다.

 

<2> 이에 임대인은 관리사무소와 위층 거주자에게 연락을 시도하였고, 관리사무소 역시 위층 거주자에게 층간소음 민원 발생사실을 전달하며 수회에 걸쳐 주의를 요청하였습니다. 하지만 이러한 상황은 전혀 개선되지 않았고, 극심한 스트레스 등 정신적 고통에 시달리던 임차인은 도저히 버티지 못하고 다른 오피스텔을 임차하게 되었습니다.

 

<3> 그리고 임차인은 임대인에게 임차한 아파트에서 도저히 살 수 없으니 계약을 해지해 달라고 요청하였으나, 임대인은 이를 거부하였습니다. 이에 임차인은 임대인이 아무런 조치를 하지 않았으므로 수선유지 의무 등을 위반하였다는 이유로 임대차계약을 해지하면서 보증금 반환소송을 제기하였습니다.

 

2. 임대인의 의무와 층간소음기준

<1> 임대차계약을 체결하는 순간 임차인은 목적물을 인도받아 사용·수익 할 수 있는 권리가 생깁니다. 이에 대응하여 임대인은 임차인의 이러한 권리를 실현시키기 위해 임차인에게 목적물 인도의무와 함께 임대차기간 동안 사용 ·수익 하도록 할 의무를 부담한다고 할 수 있습니다.

• 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용 ·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

<2> 이러한 임대인 목적물 상태 유지의무는 임대차 전 기간 동안 부과되며, 최선의 상태는 아니지만 임대차목적달성을 위해 필요하고도 적정한 의무를 부담한다고 할 수 있습니다. 이러한 의무 중 하나가 수선 유지의무도 포함되어 있습니다. 즉 목적물이 임차인의 사용 ·수익에 적합하지 못한 상태에 이르게 된 경우 임대인은 그 목적물을 수선해 줄 의무가 있습니다.

 

<3> 그래서 만약 임대인이 임차인에게 목적물을 인도하였으나, 이를 사용 ·수익 할 수 있는 상태로 만들지 않거나 목적물이 손상되었음에도 불구하고 사용 ·수익 하기 부적절한 경우에는 임대인의 채무불이행이 될 수 있습니다. 이로 인해 임차인의 신체나 생명, 재산에 손해를 입게 된다면 임대인은 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 또한 임대차계약에 필요한 임대인의 수선의무가 제대로 이행되지 않는다면 손해배상과 함께 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

그렇다면 위 사례에서는 층간소음이 임대인이 해결해야 하는 수선의무의 대상이 되는지, 층간소음기준 위반과 임대인의 목적물 유지의무는 어떠한 관계가 있을까요?(층간소음기준에 대해서 아래 포스팅을 참조)

2023.08.26 - [생활속의 부동산이야기] - 층간소음기준과 층간소음에 대한 법적 대응방법

층간소음기준과 층간소음에 대한 법적 대응방법

 

3. 법원(서울북부지방법원 2023 가단 124967)의 판단은?

<1> 결론부터 말하면 임차인의 계약해지와 보증금반환청구에 대해서 법원은 임차인의 계약해지를 인정하지 않았습니다. 따라서 임대차계약해지를 전제로 한 보증금반환 역시 인정되지 않는다고 하였습니다. 법원은 다음과 같은 근거로 임차인의 임대차계약해지를 인정하지 않았습니다.

 

① 임대인에게 임대차 존속기간 중 목적물을 임차인의 사용 ·수익에 필요한 상태로 유지시킬 의무와 임차목적물의 파손이나 기타 장애가 발생하여 임차인이 임차목적물을 사용 ·수익 하지 못할 경우 수선할 의무가 있다. 특히 층간소음과 같은 외부적 요인과 관련된 장애는 임차목적물의 성능과 관련된 것이므로 관련 법령에서 정한 기준이 있다면 그 기준을 충족하는 여부 등으로 사용 ·수익의 장애여부나 수선의 필요성을 판단하여야 한다.

 

② 하지만 구 주택건설촉지법 제31조에 근거한 층간소음기준은 공동주택을 건설 ·공급하는 사업주체에게 부과된 건축기준이며, 임대인에게 부과된 기준이 아니다. 또한 건축당시에는 사업주체가 위 기준을 위반하였다고 단정할 수 도 없다. 따라서 이 사건 아파트가 관련 법령 등의 기을 미달하여 사용 ·수익에 장해가 있다거나 수선이 필요할 정도에 이르렀다고 단정할 수도 없다.

 

③ 나아가 공동주택관리법에 따른 층간소음 관련 기준도 공동주택 사용자 사이에 준수하여야 하는 행위기준이지, 공동주택이 준수하여야 하는 물적 기준이라고 볼 수 없다. 따라서 입주 후 지속적으로 기준을 초과하는 층간소음이 발생하여 임차인이 정신적 고통을 받았더라도, 임대인이 임차목적물을 사용 ·수익 하게 할 의무나 수선의무를 위반하였다고 볼 수 없어 임대차 계약은 해지될 수 없다고 하였습니다.