상가 권리금 계약서 작성시 유의사항 / 특약사항은?

상가를 알아보시는 임차인 분들은 기존의 시설물이나 영업상 권리를 그대로 승계받으려고 하시는 분들이 많이 있습니다. 이 경우 권리금계약을 체결하는 경우가 많이 있는데, 이렇게 권리금 계약을 체결하는 경우 유의해야 하는 사항과 계약서 작

성 시 특약사항으로 고려해야 하는 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 상가 권리금 계약서 작성이 중요한 이유

(1) 권리금에 대한 정의와 종류는 이전의 많은 포스팅에서 이어갔기 때문에 오늘은 이와 관련한 내용보다 권리금 계약시 권리금계약서의 중요성과 유의사항에 대해서 이어가도록 하겠습니다. 일반적으로 권리금계약은 수억 원에 해당하기도 하는 중요한 계약이며, 권리의무 관계가 첨예한 사항이라 할 수 있습니다.

 

(2) 구두 계약은 애매한 표현이나, 애매한 내용이 많아서 후에 분쟁의 소지가 다분하다고 할 수 있습니다. 각자의 분쟁의 여지가 있는 내용을 미리 권리금 계약서에 미리 작성하여 놓다는다면 서로 간의 오해의 소지가 줄어든다고 할 수 있습니다. 특히 계약 시 대립이 치열했던 내용들은 미리 규정해 놓는다면 사후에 분쟁을 미리 제거할 수 있습니다.

 

(3) 표준계약서를 활용하는 것도 좋은 방법이기도 하지만, 서로간의 이해의 대립이 있는 부분은 미리 특약사항을 정해놓고 충분한 의견조정을 통해서 특약사항으로 정해 놓는 것도 훌륭한 대안이라고 할 수 있습니다.

 

2. 상가 권리금 계약서 작성시 유의해야 하는 사항은?

(1) 기존 임차인 입장에서는 권리금회수기회가 발생하는 것은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터라는 사실을 숙지해야 합니다. 따라서 권리금 계약 체결일시기를 명백하게 기재되어야 합니다. 또한 권리금의 액수가 명확하게 기재되어야 합니다. 이는 나중에 임대인이 권리금 획득을 방해하는 경우 손해배상의 기준이 되기 때문입니다. 

 

또한 이렇게 새로운 임차인을 구한 경우 임대인에게 적극적으로 소개하는 방식을 취해야 합니다. 즉 적극적인 주선행위가 있어야 합니다. 향후 손해배상을 위한 준비작업이라고 생각하시면 됩니다. 또한 신규임차인이 영업을 할 만한 능력이 있음을 다양한 증거를 통해 임대인에게 알리는 것도 중요하다고 할 수 있습니다.

 

(2) 계약서 작성시 다음과 같은 사항을 명확하게 표시해야 합니다.

• 거래당사자의 인적사항
• 물건의 표시
• 계약일 / 거래금액 / 계약금액 / 지급일자 등 지급에 관한 사항
• 물건의 인도일시 
• 권리이전의 내용 
• 계약의 조건이나 기한이 있다면 조건 및 기한
• 그 밖의 약정사항

(3) 신규임차인의 경우 보통 특약을 통해 자신의 권리나 다양한 권리관계에 대해 규정을 통해 권리를 보장받을 수 있습니다. 특히 권리의무양도양수, 영업허가이전 등 다양한 부분에서 주의할 사항이 있습니다. 이와 관련하여서는 다음 파트에서 이어가도록 할게요.

 

3. 상가 권리금계약 특약사항은

(1) 일반적으로 다음과 같은 특약사항은 기본적으로 포함되고 있습니다. 다음의 특약사항은 권리금계약을 정식 임대차계약보다 먼저 체결하는 경우 고려해야 하는 특약사항입니다.

• 계약 시 현 시설상태 그대로 인도하는 점포권리 양도 계약임을 확인한다.
• 양도인은 임대인과 임차인이 임대차계약을 합의한 대로 체결하도록 최대한 노력하여야 하며, 임대차계약이 정상적으로 체결되지 못하는 경우에는 권리금계약을 해제되고, 양도인이 수령했던 계약금과 중도금을 반환한다.
• 임대인과 신임차인의 임대차계약은 000년 00월 00일에 체결하며, 본 계약서에 명기된 보증금 및 임대료의 증감은 00%까지를 한도로 한다. 만약 초과되는 경우 권리금계약은 무효로 한다.

 

(2) 다음은 시설물 및 물품 관련 특약사항을 고려한 내용입니다.

• 점포에 있는 모든 시설물을 양수인이 인도하기로 한다. 만약 철거하기로 하는 부분이 있으면 누가 철거해야 하는지 명시한다.
• 본 부동산에 속해 있는 모든 간판은 양수인이 인수 또는 양도인이 철거한다.
• 양도해야 하는 집기, 시설물에 대한 명세서를 작성하고 서명한다.
• 대여품이 있는 경우 승계하는 부분에 대한 합의사항을 명시한다. 승계하지 않기로 하는 경우 승계하지 않는 것을 명시한다.
• 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속물은 등은 잔금일에 원가로 정산한 후 양도, 양수한다.

 

(3) 각종 인허가 내용에 대한 특약사항입니다.

• 양도인은 기영업허가 등 명의변경과 관련한 모든 제반사항을 신임차인에게 승계하는 것에 적극협조하기로 한다.
• 각종 인허가 단계에서 하자가 발생하거나 계약일 이후 잔금 전에 영업정지 및 행정처분 시 양도인이 책임지기로 한다.
• 양수인에게 발생한 영업허가 및 영업에 관련된 제반사항은 일체는 양수인이 책임진다.
• 영업허가 불허 시 본 계약은 자동 해제된다.
• 허가증 및 영업자 지위승계, 양도양수서 등 점포영업에 관련 행정적 제반서류는 잔금 시에 동시이행으로 처리한다.
• 행정처분 확인결과 고지되지 않은 하자가 발생시 본 계약은 무효로 한다.