임대인(집주인) 국세 / 지방세 미납 조회 열람 방법 / 전세사기 방지?

최근 수원의 대규모 전세사기로 인해 다시 한번 사회적 문제가 되고 있습니다. 이로 인해 전세사기 방지를 위해 다양한 법률과 제도가 개선되고 있습니다. 그중 하나가 전세계약을 체결하기 전 임대인의 국세와 지방세에 대한 미납상태를 조회할 수 있도록 하였습니다. 오늘은 이와 관련한 의미와 방법에 대해서 포스팅을 이어가고자 합니다.

임대인의 미납세금 확인

 

1. 경매에서 배당순위(전세금 배당순서)

(1) 임대인의 국세와 지방세를 미리 알아봐야 하는 이유를 알기 위해서는 전세건물이 경매에 들어갔을 경우에 전세금의 배당순서를 알아야 합니다. 만약 전세금보다 배당순위가 높은 채권이 많은 경우 자칫 잘못하면 전세금을 경매에서 일체 보상받을 수 없기도 하기 때문입니다. 그럼 배당순서를 알아볼까요?

 

(2) 1순위로 배받은 집행비용입니다. 경매신청비나 송달비와 같은 경매절차 진행에 필요한 비용입니다. 2순위의 경우에는 필요비/유익비입니다. 즉 건물에 관하여 지출한 보존비용(필요비)나 개량비용(유익비)이 두번째로 배당받습니다. 3순위의 경우에는 최우선변제권이 있는 소액임차인 최우선변제권이나 최우선 임금채권입니다. 

 

임대차보호법상의 소액임차인에 해당하는 경우에는 3순위로 배당받습니다. 그러나 대부분의 전세금은 소액임차인에 해당하기 어렵다고 할 수 있습니다. 또한 3개월치 임금, 3년치 퇴직금은 기본적으로 전세금보다 먼저 배당을 받습니다.

 

(3) 4순위로 바로 당해세 (국세 : 종부세/상속세/증여세, 지방세 : 재산세/자동차세)의 경우에는 보증금보다 먼저 배당을 받습니다. 그나마 다행인 사실은 최근 법 개정으로 전에는 당해세는 무조건 전세금보다 앞서서 배당을 받았으나,  이제는 임차보증금의 확정일자보다 법정기일이 빠른 당해세만 보증금보다 먼저 배당받습니다. 그럼에도 임대인의 국세와 지방세 체납여부는 배당순서에 큰 영향을 주므로 매우 중요한 정보라고 할 수 있습니다. 

 

2. 미납 국세 / 지방세 열람의 의미는?

최근 개정 사항

(1) 위에서 언급한 것처럼 주택 및 상가가 압류되어 공매, 경매 등으로 처분되는 경우 전세금이나 보증금보다 국세와 지방세의 우선권으로 인하여 세입자는 경매절차에서 한 푼도 배당을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다. 이를 위해 임대차 계약 전에 임대인의 동의(1,000원 이하)를 얻어 임차하여 사용하려는 자가 임대인의 미납 국세, 지방세를 동의 열람할 수 있도록 하는 제도입니다.

 

(2) 국세 미납 조회를 할 수 있는 주체는 누가 될까요? 우선 이해관계를 가지지 않는 제3자는 할 수 없으며, 주택임대차보호법에 따른 주거용 건물 및 상가건물임대차보호법에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자가 국세미납 조회를 할 수 있는 주체가 될 수 있습니다. 이를 중개하는 공인중개사는 이러한 사실을 임대인에게 고지해 주어야 합니다.

 

(3) 최근 임대차 계약 전까지 가능하던 열람 기간을 임대차 개시일까지 연장하였으며, 보증금 1,000만 원을 초과하는 계약의 경우에는 임대인의 동의 없이도 열람이 가능합니다. 추가적으로 건물 소재지 관할 세무서에 확인할 수 있었던 미납국세 내역을 전국 세무서 어디에서도 확인할 수 있게 확대하였습니다. 이때 세무서장은 열람내역을 임대인에게 통지하도록 하였습니다.

 

3.  국세 / 지방세 미납 조회 열람 방법은?

(1) 임대차계약서, 신분서, 신청서를 소지하고 가까운 세무서에 방문하여 신청서를 작성한 후 제출하면 됩니다. 등기부등본이나 기타 서류는 불필요하지만 보증금 금액이 1,000만 원을 넘지 않는 경우에는 임대인의 동의가 필요합니다. 신청서 작성후 접수 이후에 조사확인 절차를 거친 후 열람이 가능합니다.

 

(2) 당일에 바로 열람이 가능하지만 아직 이 제도가 정착되지 않아 관할 세무서마다 통보되는 시간이 차이가 있다고 합니다. 현재 기준으로 일반적으로 1시간이 걸리지만 길게는 3시간도 걸리기도 한다고 합니다. 현장에서 굳이 기다릴 필요 없이 문자서비스를 신청하시면 접수가 완료되었다는 문자를 받은 후 다시 방문하시면 충분하다고 할 수 있습니다.

 

(3) 조회 내역서 작성이 완료되면 담당 부서에 완료 문자를 보내주게 됩니다. 이때 방문해서 열람하시면 됩니다. 참고로 열람만 가능할 뿐이지 발급 및 복사, 사진 촬영은 불가합니다. 그리고 임대인의 동의가 필요 없는 1,000만 원 이상의 보증금의 경우 세무서에서 임대인에게 의무적으로 통지를 하게 된다는 사실은 명심하시면 됩니다.