상가 업종제한 독점보장 약정 효력과 위반시 조치는?

상가를 분양하는 경우 호실별로 업종을 지정하거나 독점을 보장혀 계약을 체결하는 경우가 많이 있습니다. 특히 프라자건물 상가의 경우에는 이렇게 특정업종을 보장하여 상가 내 과도한 경쟁을 제한하고 업종에 대한 독점적 이익을 보장하는 데 이러한 업종제한의 효력이 무엇이며, 이를 위반하는 경우 어떠한 조치가 취해질 수 있는지 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

업종을 특정하는 경우 제한과 책임

 

1. 업종제한 약정의 의의와 종류

<1> 주상복합건물이나 일반 프라자상가에서 상가를 분양하는 경우 동종 업종이 여러 가게가 입점하는 것을 금지하기 위해 분양계약서에 업종 제한 약정을 설정하는 경우가 많이 있습니다. 최소한 영업권을 보장하거나 아니면 독점적 이익권을 보장하여 과도한 경쟁이나 갈등을 사전에 방지하기 위해 분양계약서 명시하게 됩니다.   

 

<2> 이렇게 업종제한 약정을 두는 경우에는 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가 등 당사자가 자유로이 정할 수 있으며, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서 또는 관리단규약 등의 합리적 해석을 통해 적용할 수 있다고 판례(2003다45496판결)는 설명하고 있습니다.

 

<3> 분양계약서 상 업종을 제한하는 경우에는 계약의 당사자 뿐만 아니라 수분양자 및 다양한 권리의무자가 그 약정의 효력을 받는다고 판례가 말하고 있고, 관리단 규약에 의한 업종제한에 의한 경우에도 업종 제한에 동의하지 않은 소유자나 임차인도 규약에 따라야 한다고 합니다. 하지만 번영회나 상인회에 의한 업종 제한은 이러한 회칙에 동의한 경우만 적용된다고 할 수 있습니다.

 

2. 업종제한 약정의 효력은?

< '누구'까지 효력이 미치는가?>

지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라, 수분양자의 지위를 양수한 자, 점포를 임차한 자도 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 볼 수 있어 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 하고 있습니다(대판 2010. 5. 27. 2007다 8044).

 

<'어디'까지 효력이 미치는가?>

중요한 문제 중 하나가 상가 내 업종제한 약정이 어느 범위까지 미치는지 여부입니다. 이에 대하여 대법원은 분양계약이나 관리단 규약 등에 특별히 달리 정한 바가 있거나 기타 특별한 사정이 없는 한 통상적으로 동일 상권을 이루는 같은 건물 내에 소재하고 있는 모든 상가 점포들에 대하여 주장할 수 있다고 하고 있습니다.(대법원 2006. 7. 4. 2006마164,165판결) 그런데 만약 관리단이나 분양계약서에서 별도로 장소적으로 업종을 제한하는 경우에는 이에 따라서 해석을 해야 합니다. 실제로도 관리단이 분양계약에서 층별로 제한 하는 경우가 많이 있습니다.

 

<'언제'까지 효력이 미치는가?>

만약 분양계약이나 관리단에서 별도의 약정이 있다면 약정에 따라서 시간 제한 효력이 있습니다. 하지만 특별한 시간제한 약정이 없다면 상가의 업종제한 약정을 변경 또는 폐지하지 않는 한 상가가 존속하는 동안 업종제한 약정은 계속 유지되어야 한다고 할 수 있습니다. 

 

<'업종'의 의미 해석과 관련하여>

대법원은 규약이나 약정에서 별도의 정함이 없는 경우에는 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적 절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려하여 판단해야 한다고 하였습니다. (대법원 2007. 9. 21선고 2006다63747판결)

 

3. 위반시 조치의 내용은?

<1> 만약 분양자가 업종제한약정을 위반하였다고 한다면 수분양자는 분양자에게 기존 수분양자의 지정업종과 경업관계에 있게 된 것을 기화로 업종의 환원을 요구하거나 나아가 그 분양계약을 해제, 분양금 반환 청구도 할 수 있습니다. 또한 지정업종과 동종 또는 유사업종을 영업하는 것을 분양자가 알고도 방치해 손해가 발생하였다면 손해배상청구도 가능합니다. 

 

<2> 업종 제한은 수분양자나 그 지위를 양수한 자 또는 임차인 등에도 효력이 발생하므로 이러한 업종제한 약정을 위반 할 경우에는 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지 청구도 할 수 있습니다. 또한 영업금지 가처분 및 손해배상 청구도 구할 수도 있습니다. 다만 판례에 의하면 특정 점포에 대해서만 동종 영업을 승낙함으로써 상대적으로 업종 제한 준수 의무를 면제해 줄 수는 있습니다.