임차인 임차권 양도시 임대인 누구에게 보증금을 반환해야 하는가?

임차인은 임대차 계약도중 특별한 사정으로 인해 계약기간을 지키지 못하는 경우가 발생하기도 합니다. 그래서 임차권 계약을 새로운 임차인을 찾아 양도하는 경우가 있습니다. 이에 대한 성격과 임대인은 과연 누구에게 보증금을 반환해야 하는지에 포스팅을 해 보도록 하겠습니다.

보증금반환청구권은 누구에게 반환해야 하나

1. 임차권양도와 임차권전대의 구별

(1) 흔히 임차권의 양도와 전대는 비슷한 개념구조를 가지고 있으며 민법에서도 동일한 조문에서 규정하고 있어 종종 오해하기도 합니다. 따라서 임차권을 제삼자에게 넘기는 경우 임차권의 양도인지 임차권전대인지 구별이 쉽지 않아 우선 이에 대한 규정을 살펴보도록 하겠습니다.

 

(2) 임차권의 양도란 임차인이 동일성을 유지한 채 제3자에게 그 임차권을 이전하는 것을 의미합니다. 양도인인 임차인은 임차인으로서의 지위에서 벗어나고 제삼자인 새로운 임차인이 양수인으로서 임차인의 지위를 승계받게 됩니다. 즉 자신은 임차인에서 빠지고 임대인과는 아무런 법적 관계가 남아있지 않습니다. 오로지 임대차계약은 임대인과 양수인인 새로운 임차인과의 관계에서만 존재하게 됩니다.

 

(3) 임차권의 전대는 임차인이 제3자에게 임차물을 사용, 수익 하게 하는 채권계약을 뜻합니다. 임차인은 임차인으로서의 지위를 그대로 유지한 채, 전차인과의 별도의 임대차계약을 체결하는 것입니다. 즉 임차권양도와 달리 임차권을 넘기는 것이 아니라 임차인으로서 지위를 유지한 채로 실제로 물건을 사용하는 제삼자를 별도로 만드는 계약입니다.

 

(4) 민법 제629조에 의하면 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다라고 규정하고 있습니다. 만약 임대인의 동의 없이 무단으로 전대하거나 양도하는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 

 

2. 임차권양도와 그로 인한 법률관계

(1) 임차권의 양도를 어떻게 이해할 것인가에 대한 2가지 견해가 있습니다. 첫째는 임차권의 양도는 지명채권의 양도로서 법적의미로 처분행위로 이해하는 견해가 있습니다. 이러한 견해에서는 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 양도는 임대인에게 대항할 수 없는 사유에 불과하고 임차권의 권리는 바로 이전한다고 이해하는 견해가 있습니다.

 

(2) 두번째 견해는 만약 임대인의 동의가 없으면 임차권 양도 자체가 무효라는 견해로서 임차권 양도는 법적의미가 계약인수로 보는 견해가 있습니다. 즉 임대인의 동의를 법률행위의 유효요건으로 보는 견해입니다. 

 

(3) 임차권의 양도가 이루어지면 새로운 임차인이 임대인에 대해 새로운 임차인이 유일한 임차인으로서 이에 대한 권리와 의무가 발생하게 됩니다. 즉 하자가 발생하여 대수선을 하게 된다면 새로운 임차인에게 그러한 수선을 요구할 수 있는 권리가 발생합니다. 또한 계약갱신요구권이나 차임증감청구권과 같은 권리의무관계 역시 새로운 임차인에게 발생합니다. 또한 지상물매수청구권이나 유익비상환청구권 및 임차인이 가지는 다양한 권리 역시 새로운 임차인만이 가지게 됩니다.

 

3. 임차권의 양도와 보증금반환청구권

(1) 그렇다면 임차인의 의한 임차권의 양도가 있다면 임대기간이 끝나고 보증금반환을 청구하는 경우 임대인은 누구에게 보증금을 돌려줘야 할까요? 새로운 임차인일까요? 아니면 기존의 임차인일까요? 이와 관련하여 대법원의 판례를 한 번 살펴보도록 하겠습니다.

 

(2) 대법원은 " 임대차보증금에 관한 구 임차인의 권리의무관계는 구 임차인이나 임대인과 사이에 임대차보증금을 신 임차인의 채무불이행의 담보로 하기로 약정하거나 신 임차인에 대하여 임대차보증금반환채권을 양도하기로 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 신 임차인이게 승계되지 않는다(대판 1988.7.14 96다 17202 참조)"

 

(3) 판례는 당사자의 별도의 특약이 없는 한 당연히 양수인에게 이전되는 것은 아니라고 합니다. 따라서 임차권의 양도가 있다고 하더라도 보증금은 기존의 임차인에게 있으며 임대인은 기존의 임차인에게 반환하여야 합니다. 따라서 임대인은 보증금반환 시 보증금을 누구에게 반환하는 경우에 누구에게 반환하더라도 문제 되지 않더라도 양쪽의 특약을 확인하거나 아니면 누구에게 반환해야 하는지를 명확히 하고 이에 대한 확인절차를 거친 후 보증금을 반환해야 한다고 할 수 있습니다.