관리비 체납 연체 임대인과 임차인 중 누가 책임져야 하나?

상가나 주택의 임대차에서 관리비가 발생하는 것이 일반적입니다. 그런데 임차인이 월세와 함께 관리비를 체납하거나 연체하는 분쟁이 종종 발생하기도 합니다. 이때 임차인이 종적을 감추거나 도망하는 경우 관리단에서 임대인에게 책임을 묻기도 합니다. 오늘은 임차인의 관리비 체납에 대한 책임을 적어 보도록 하겠습니다. 

 

1. 관리비 납부 주체와 관리규약

관리비 연체시 누가 책임지는지

(1) 흔히 아파트와 프라자상가의 경우 건물에 대한 관리를 위한 관리규약을 가지고 있습니다. 특히 아파트의 관리규약은 공동주택관리법에 근거로 하고 있으며 공동주택관리법에는 공동주택, 즉 아파트의 ' 입주자 등'은 아파트의 유지와 관리를 위한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다고 규정하고 있습니다. 

 

(2) 또한 관리주체는 관리비등을 통합하여 부과하는 경우에는 그 수입과 집행세부내용을 알기 쉽게 입주자, 사용자에게 알려주도록 되어 있습니다. 공동주택관리법에 규정한 '입주자 등'은 입주자와 사용자를 의미하는데 여기에는 소유자라는 단어는 없는데 과연 소유자는 포함될까요?

 

(3) 공동주택관리법에서 규정한 '입주자 등'은 입주자와 사용자를 말하고 있습니다. 그래서 흔히 하는 착각이 여기에 소유자를 규정하고 있지 않아서 소유자는 책임지지 않는것이냐 반문할 수 있지만, 관련법에서는 입주자를 소유자와 소유자를 대리할 수 있는 배우자나 그 부모나 자녀들을 의미하는 것으로 규정하고 있습니다. 사용자는 임차인을 말하는 것이고, 입주자에 소유자가 포함되는 것이라 할 수 있습니다. 그래서 일반적으로 미납한 관리비를 집주인에게도 연대책임으로 묻고 있습니다.

 

2. 규약이나 합의가 없는 경우 관리비 의무주체는?

(1) 관리규약에 근거하여 관리단이나 입주자대표회의에서는 사용자인 전세권자나 상가임차인이 관리비 등을 지급하지 않는 경우 사용자(전세권자, 임차인)과는 별도로 구분소유자에게 연대책임을 청구할 수 있으며, 대부분은 관리단이나 입주자대표회의가 승소할 수 있습니다. 그렇다면 " 규약이나 합의가 없을 경우에는 어떻게 될까요?" 에 관한 판례가 있어 소개하도록 하겠습니다. 

 

(2) 관리단은 임차인들이 관리비를 지급하지 않고 퇴실하자, 이에 대하여 관리기간에 부여된 전기 수도요금을 대신 납부하였고, 대신 납부한 관리비를 소유자들에게 청구하였습니다. 이에대하여 재판부는 " 임차인, 원고 관리단과 피고 소유자사이에 전기 및 수도요금에 관한 별도의 약정을 한 적이 없으며, 원고 관리단이 구하는 기간에 피고 구분건물은 소유자인 피고들이 아닌 임차인들이 점유, 사용해 온 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다"라고 판단하였습니다.

 

(3) 이어 재판부는 "따라서 대납 요금이 사무관리비용 또는 부당이득 반환의 대상이 된다고 하더라도 원고 관리단으로서는 전기, 수도요금에 관한 약정이 없는 피고들에게 단지 소유자라는 이유만으로 반환을 구할 수는 없고 실제 전기, 수도를 사용한 자, 즉 실제 입주자들인 임차인들에게 구해야 한다"라고 판시하였습니다.(서울중앙지방법원 2013. 08. 22 선고 2012가단 197564 판결)

 

(4) 위 판결에서는 "구분소유자에게 임차인의 미납 전기, 수도세 등을 납부할 의무를 부담시키는 내용의 관리규약이 존재하지 않는 이상, 전기와 수도를 직접 사용한 임차인이 그 미납 요금을 부담해야 할 뿐이며, 구분소유자는 그 요금을 부담하지 않는다"고 판시한 것입니다. 

 

3. 임차인 관리비 체납 시 임대인의 대응은?

(1) 만약 관리비가 지체되고 체납되는 경우에는 보증금에서 공제하여야 합니다. 그럼에도 불구하고 모자라는 관리비 체납분에 대해서는 임대인은 우선적으로 관리비 체납금을 납부하여야 합니다.그래야 지체금이 늘어나는 것을 막을 수 있습니다.

 

(2) 이후 연체한 임차인을 상대로 미납 월 임대료 청구 및 관리비 체납 구상금을 청구하거나 지급명령을 신청하여 법원으로부터 판결을 받을 수 있습니다. 판결문을 받게 된 이후에는 임차인을 상대로 재산명시 신청을 하여 재산보유현황 및 재산상황을 확인하고 압류 및 추심을 통해 강제집행을 할 수 있습니다.

 

(3) 하지만 보증금이 소액이고 체납된 월임차료가 많은 경우에는 이러한 절차를 통해 퇴거를 시키거나 구상금액을 받는 것이 쉽지 않습니다. 이에 대한 방지책으로 관리비에 대한 지체 역시 해지사유로 규정하고 특약을 미리 체결하는 것도 좋은 방법이라 할 수 있습니다.