임차인의 원상회복의무 범위 /폐업신고 영업허가?

임대차 계약을 체결하면서 임대인과 임차인은 일반적으로 '임대차 계약만료 시 계약 시 상태대로 반환할 의무를 부담한다'라는 특약을 하게 됩니다. 그러나 이와 관련하여 임차인은 어느 범위까지 반환해야 하는지에 대해 분쟁이 많이 발생하기도 합니다. 오늘은 임차인의 원상회복의무와 관련하여 포스팅을 하도록 하겠습니다.

임차인의 원상회복의무 범위

1. 임차인의 원상회복의무 의미와 분쟁

(1) 실무에서 원상회복은 매우 중요한 문제라고 할 수 있습니다. 흔히 인테리어 및 각종 부대시설의 철거와 관련하여 많은 비용적인 문제가 발생하기 때문입니다. 평수에 따라 차이가 있지만 20평이 넘어가는 경우 철거와 함께 폐기물처리비용이 천만 원이 훌쩍 넘어가기 때문입니다. 따라서 이와 관련하여 분쟁이 많이 발생합니다.

 

(2) 민법 제654조와 제615조에 의하면 사용대차에서 차주의 원상회복의무와 철거권에 관하여 규정하고 있는데 '임차인이 차용물을 반환하는 경우에는 이를 원상회복하여야 하며, 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다'라고 규정하고 있습니다. 즉 임대차의 종료사유가 발생하면 예를 들어 임대차기간의 만료, 양 당사자의 합의해지 및 기타 해지사유가 발생하면 임차인은 임차 목적물을 원상회복의무를 부담한다고 할 수 있습니다.

 

(3) 판례에서 말하는 회복한다라고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 원상회복의 범위에 들어가지 않습니다. 즉 통상의 손상을 넘는 범위에 대하여 원상회복의무를 부담한다고 할 수 있습니다. 

 

2. 목적물에 대한 원상회복외에 별도의 의무도 포함되는지?

(1) 상가임대차에서 일반인들이 흔히 착각하는 내용 중 하나가 처음 계약당시의 상태로 임차목적물만 원상회복하면 임차인의 원상회복의무를 다했다고 생각할 수 있습니다. 이는 임차인뿐만 아니라 임대인에게도 마찬가지입니다. 원상회복의무와 임대인의 보증금반환과 밀접한 관련이 있으므로 이에 관하여 별도로 검토해야 하는 사항입니다.

 

(2) 특히 기존의 영업허가나 폐업절차의무이행도 임차인의 원상회복의무와 관련이 있을까요? 정답은 임대차 종료 후 폐업신고절차도 원상회복의무와 밀접한 관련이 있습니다. 만약 폐업절차가 완료되지 않는다면 새로 들어오는 임차인이 영업을 하는데 큰 장애가 됩니다. 물론 임대인의 강제 폐업절차가 있기는 하지만 이는 일정한 시간을 필요로 하기 때문에 새로운 임차인이 자신의 계획대로 임차목적물을 사용하지 못하는 결과를 초래 하기도 합니다. 

 

(3) 즉, 임차인의 원상회복의무란 임대차 계약의 대상이 되었던 임차목적물이 사용가능한 상태로 회복하는 것을 의미합니다. 따라서 임차인이 새로운 임대 당시 부동산 용도에 적합하게 사용할 수 있도록 협력할 의무 역시 원상회복의무라고 할 수 있습니다. 이와 관련한 대법원 판례를 소개하도록 하겠습니다. 

 

(4) 임대차종료로 인하여 임차인의 원상회복의무를 부담하는 임차인 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함하므로 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다고 판시하고 있습니다.(대법원 2008. 10. 09 선고 2008다 34903 판결)

 

3.  원상회복의무과 관련된 기타의 쟁점들

(1) 계약의 종료가 임대인의 책임있는 사유로 발생하게 된 경우에도 임차인의 원상회복의무가 발생할까요? 정답은 임대인의 귀책사유가 있더라도 이는 손해배상의 문제로 해결해야 문제입니다. 임대인 때문에 임대차가 종료하더라도 계약 시부터 발생했던 임차인의 원상회복의무가 면제되는 것은 아닙니다. 즉 임대차계약의 종료의 원인은 중요하지 않고 계약이 만료된다면 임차인의 원상회복의무가 발생한다고 보아야 합니다.

 

(2) 종종 임대인과 임차인의 합의에 의하여 인테리어나 기타 증개축으로 인하여 발생한 내용을 임대인의 소유로 하는 특약을 맺는 경우가 있습니다. 이는 임차인이 임대차계약 종료 시 가지는 비용상환청구권을  포기하는 대신 원상회복의무를 면하는 것을 함의한다고 할 수 있습니다. 

 

(3) 이와 관련하여 판례 역시 " 임차인이 임차건물을 증·개축하였을 시는 임대인의 승낙유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속한다는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하다 할 것이고 이러한 약정의 특별한 사정이 없는 한 유효하다( 대법원 1983. 2. 22 선고 80다 589)고 하였습니다.

 

(4) 그런데 대법원 2002 다 42278 판결은 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로 원상회복의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다고 판결함으로써 대치되는 판례인 것처럼 보이지만 이는 구체적인 사실관계, 설치한 시설이 건물 본래 용도에 필요한 것인지, 구체적인 합의 내용 등 다양한 사실들을 참고하고 판단해야 합니다. 즉 구체적으로 사실관계를 따져서 판단해야 합니다.